Hà Nội nhiều thách thức trong phát triển TOD

Trong hai năm trở lại đây, Hà Nội và TP.HCM rất kỳ vọng vào mô hình TOD phát triển đô thị, bất động sản theo định hướng giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị - mô hình vốn đã thành công tại nhiều thành phố châu Âu, châu Á cách đây 30 - 50 năm và tiếp tục được nhân rộng tại Trung Quốc trong 20 - 30 năm gần đây.

Sử dụng khái niệm TOD để kết nối quy mô từ quy hoạch thành phố đến từng dự án. Mỗi dự án đều đặt ra nhiệm vụ giải quyết bốn vấn đề chính: Tạo ra mạng lưới vận chuyển đa phương thức; Ưu tiên khoảng đi bộ cho chặng đầu và cuối; Mở khóa tiềm năng cho việc tích gộp đất đai; Cải thiện không gian công cộng và phát triển không gian xanh.

Bí quyết thành công của mô hình TOD là chủ đầu tư (tư nhân hoặc nhà nước, hoặc hợp tác công tư) mua đất giá rẻ quy mô lớn, sau đó đầu tư đường sắt, nhà ga tạo ra những trung tâm đô thị mới với giao thông thuận tiện hạ tầng đồng bộ.

Giá bất động sản tăng cao được bán đi bù lại tiền đầu tư đất và đường sắt (có những nơi giá đất tăng lên từ 5USD/m2 lên tới 5.000USD/m2).

Mô hình này rất thành công ở nhiều nơi thì liệu có không thành công tại Hà Nội không? Nhất là trong bối cảnh Hà Nội không còn quỹ đất rẻ nữa. Hầu hết các tuyến đường sắt đô thị đi qua các khu đô thị đã dày đặc dân cư, giá đất đắt đỏ ngay cả khi đền bù làm nhà ga, hạ tầng đường sắt.

Tuyến đường sắt đô thị số 5 đi từ trung tâm tới Hoà Lạc, hai bên đường chưa xây dựng mấy nhưng cũng đã cấp làm dự án bất động sản từ trước năm 2016 (thời gian JICA khảo sát và công bố báo cáo).

Trong rất nhiều chương trình nghị sự về phát triển đường sắt đô thị theo mô hình TOD tại Hà Nội, câu hỏi nguồn vốn đầu tư hàng chục tỷ USD để làm đường sắt đô thị chưa có câu trả lời, hay quỹ đất ở đâu để giao cho nhà đầu tư với giá rẻ đủ cân đối, hoàn vốn đầu tư vẫn còn bỏ ngỏ.

Kết quả là các dự án đô thị ngoại ô thành phố (có khoảng cách đi vào trung tâm 15-20km) vẫn không có đường sắt kết nối, đi lại phần lớn bằng ô tô cá nhân, gây ùn tắc thường xuyên và ngày càng trầm trọng tại các cửa ngõ vào ra trung tâm thành phố...

Điều đó ảnh hưởng tới giá bất động sản và mãi lực thấp hơn rất nhiều các bất động sản trung tâm thành phố.

Bangkok tiếp cận từng dự án theo tầng bậc, đảm bảo sự độc lập sáng tạo từng dự án nhưng cũng tạo kết nối liên thông đồng bộ theo tuyến, vùng và cả thành phố.

Mô hình TOC thành công ở Bangkok và bài học cho Hà Nội

Tại Thái Lan, quy hoạch phát triển toàn diện thành phố Bangkok lấy Mục tiêu phát triển bền vững thiên niên kỷ (SDGs) để đặt ra các nhiệm vụ cụ thể. Bang Wa lấy trung tâm là nhà ga đường sắt tạo ra một hành lang dài 3,2km, quanh đó cộng đồng láng giềng có bán kính 0,4km.

Đan xen là cây xanh, không gian công cộng lớn/nhỏ tới mức sân chơi bỏ túi (pocket park), mặt nước và kênh dẫn… kết nối với nhau bằng hành lang cây xanh, lối đi bộ, đi thuyền.

Bangkok đang thực hiện tiến trình tái thiết đô thị rất sáng tạo từ lý thuyết đến thực tiễn.

Các nguyên tắc để xây dựng dự án Bang Wa rất phức tạp, đầu tư lớn và thời gian kéo dài nhưng lại rất hấp dẫn đầu tư trung, dài hạn từ nguồn vốn xã hội. Đó không phải là trường hợp đặc biệt mà rất phổ biến trong thị trường vốn toàn cầu.

Dự án ưu tiên số một là nâng cao chất lượng sống để tăng cường sức khỏe cho cư dân, có trách nhiệm và phát triển bền vững Bang Wa. Nằm trong thủ đô Bangkok vốn ô nhiễm không khí, nhưng tòa nhà Muve Bangwa trong khu vực đã đưa ra giải pháp loại bỏ bụi mịn PM2.5 ra khỏi khu vực tòa nhà.

Dự án "One Bangkok" trị giá 3,2 tỷ USD quy mô 17ha, dành ra 8ha cây xanh mặt nước, tạo ra cảnh quan chất lượng cao, tổ chức các hoạt động văn hóa nghệ thuật. Dự án mở bán năm 2024 và thu hút các triệu phú công nghệ trẻ tuổi khắp thế giới chọn Bangkok làm nơi sống và làm việc.

Vậy Bangkok chỉ lấy TOD làm công cụ, còn mục tiêu là TOC. Cộng đồng mới này đang định hình các mô hình đô thị và giao thông kết nối. Phát triển bất động sản theo mô hình TOC đã thu hút vốn từ khách hàng và cả các quỹ đầu tư lớn, đồng thời tạo hấp lực thu hút nguồn nhân lực cao trên thế giới .

Thành công TOC tại Bangkok là một gợi ý và Hà Nội cần sáng tạo hơn mới có cơ hội.

KTS Trần Huy Ánh

(Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội)

BXD