Trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế, hai cơ hội nổi bật đang mở ra: định hình lại khái niệm trung tâm và dư địa lớn cho nguồn cung chất lượng cao.

Trung tâm mở rộng - thay đổi cấu trúc thị trường

Nếu trước đây, Quận 1 và Quận 3 được coi là “địa chỉ vàng” của thị trường văn phòng, tập trung hầu hết các tòa nhà hạng A và B, thì sau sáp nhập, ranh giới hành chính mới đang dần làm thay đổi khái niệm “CBD” (Central Business District). Các khu vực từng được coi là vùng ven như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm hay Thủ Đức nay được định vị lại, có nhiều khả năng trở thành một phần của trung tâm mở rộng.

Savills dự báo từ nay đến 2027, Thành phố sẽ bổ sung thêm khoảng 234.000 m² diện tích văn phòng, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu lõi trung tâm, phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm

Theo Savills Việt Nam, tính đến quý II/2025, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt khoảng 2,9 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy trung bình lên tới 88%. Trong bối cảnh nguồn cung mới còn hạn chế, giá thuê trung bình vẫn giữ ở mức 843.000 đồng/m²/tháng, phản ánh sức hút mạnh mẽ của thị trường. Chỉ số hiệu suất văn phòng Savills Property Index (SPPI) cũng duy trì ổn định trong khoảng 96–98 điểm suốt ba năm qua, cho thấy nhu cầu thuê bền vững.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, cho rằng việc mở rộng trung tâm sẽ giảm sự phụ thuộc quá lớn vào Quận 1 và Quận 3 (cũ), đồng thời tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê. “Khoảng cách về chất lượng giữa các tòa nhà trung tâm cũ và trung tâm mở rộng không còn đáng kể. Nhiều doanh nghiệp ưu tiên đặt văn phòng ở Thủ Thiêm hay Nam Sài Gòn nhờ giá thuê cạnh tranh trong khi chất lượng tòa nhà vẫn hiện đại và tiêu chuẩn quốc tế,” bà nói.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho cả doanh nghiệp và chủ đầu tư. Với doanh nghiệp, việc dịch chuyển ra khỏi CBD truyền thống giúp giảm chi phí vận hành nhưng vẫn đảm bảo hình ảnh và tiện ích. Với nhà phát triển, sự hình thành của các cụm văn phòng ngoài trung tâm mở ra thị trường mới, giảm áp lực tập trung và tạo dư địa khai thác dài hạn.

Dư địa lớn cho nguồn cung chất lượng cao

Dù nhu cầu thuê ổn định, nhưng nguồn cung hiện hữu của TP.HCM chưa đáp ứng đủ. Savills dự báo từ nay đến 2027, Thành phố sẽ bổ sung thêm khoảng 234.000 m² diện tích văn phòng, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu lõi trung tâm, phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm. Đây là tín hiệu tích cực, bởi thị trường đã nhiều năm trong tình trạng khan hiếm, khiến tỷ lệ lấp đầy luôn duy trì cao.

Các dự án mới được kỳ vọng sẽ nâng tầm chất lượng thị trường văn phòng TP.HCM. Trong số đó có Saigon Marina IFC, The Kross – hai dự án hạng A cao cấp ngay trung tâm; cùng Onehub Saigon Tower 2, Milennial Tower ở quận 9 và quận 7 (cũ), vốn sở hữu vị trí chiến lược gần các tuyến giao thông trọng điểm. Điểm chung của những dự án này là tiêu chuẩn quốc tế, quy mô lớn và định hướng phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của doanh nghiệp về môi trường làm việc hiện đại.

Sự xuất hiện của các dự án hạng A cũng phù hợp với xu hướng toàn cầu. Báo cáo Savills Impacts cho thấy đến năm 2034, Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động, thúc đẩy nhu cầu văn phòng chú trọng công nghệ, sức khỏe bền vững và tính linh hoạt. Điều này đồng nghĩa, không gian làm việc trong tương lai không chỉ là nơi ngồi làm việc, mà trở thành trung tâm cộng tác và sáng tạo, giúp doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân tài.

Đối với các nhà đầu tư, đây là cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc hạng A và mô hình linh hoạt, vốn được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong thập kỷ tới. Với khách thuê, sự đa dạng hóa nguồn cung giúp tăng lựa chọn, giảm phụ thuộc vào khu vực trung tâm cũ vốn có giá thuê cao.

Có thể thấy, hai động lực lớn – trung tâm mở rộng và nguồn cung chất lượng cao – đang định hình những cơ hội mới cho thị trường văn phòng TP.HCM. Khi nhu cầu thuê duy trì ổn định, việc dịch chuyển về địa lý cùng tiêu chuẩn chất lượng ngày càng nâng cao sẽ giúp thị trường tái cấu trúc theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Trong trung và dài hạn, triển vọng vẫn tích cực: doanh nghiệp có thêm lựa chọn, nhà đầu tư có thêm dư địa phát triển, còn TP.HCM có cơ hội khẳng định vị thế trung tâm kinh tế – tài chính khu vực với hạ tầng văn phòng hiện đại, đa dạng và cạnh tranh.

BĐTh