Giá đất tại nhiều khu vực ở Hà Nội dự kiến ​​sẽ tăng đáng kể nếu bảng giá đất mới của thành phố được phê duyệt và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.

Bảng giá được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội soạn thảo hàng năm theo Luật Đất đai năm 2024, với sự tham gia kỹ thuật của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội.

Lần đầu tiên, hệ thống giá được tổ chức hoàn toàn theo ranh giới phường và xã sau khi áp dụng mô hình chính quyền địa phương hai cấp vào tháng 7 năm 2025. Bảng này chia thủ đô thành 17 khu vực.

Khu 1, bao gồm các phường nằm trong vành đai 1 như Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng, ​​tiếp tục có giá đất cao nhất do lợi ích kinh tế.

Mức giá tối đa có thể lên tới 702 triệu đồng/m2 (tương đương 26.610 USD/m2), áp dụng cho các lô đất mặt tiền đắc địa trên các tuyến phố thương mại lớn như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng và Hai Bà Trưng, ​​tăng 20% ​​so với mức giá hiện tại là 695 triệu đồng/m2 (tương đương 26.340 USD/m2).

Tại các khu vực trung tâm Hà Nội khác, giá đất dự kiến ​​tăng nhẹ từ 1%-6%, tùy theo ranh giới hành chính.

Tại khu đô thị Ngoại giao đoàn, giá đất có thể tăng 6% lên 114,2 triệu đồng/m2 (4.330 USD/m2) từ mức hiện tại là 107,8 triệu đồng/m2 (4.085 USD/m2).

Khu vực phía Tây Hồ Tây dự kiến ​​có giá đất cao nhất tương tự là 114,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% so với giá hiện tại.

Tại Khu đô thị Nam Trung Yên, giá đất có thể tăng nhẹ lên 110,4 triệu đồng/m2 (4.190 USD/m2), tăng so với mức 109,3 triệu đồng/m2 (4.144 USD/m2).

Giá đất tại Khu đô thị Giao Lưu và Khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì dự kiến ​​tăng 2%, lần lượt lên 106,3 triệu đồng/m2 (4.030 USD) và 102,7 triệu đồng/m2 (3.890 USD).

Các khu vực khác có giá đất khoảng 100 triệu đồng/m2 bao gồm Khu đô thị Nam Thăng Long, Khu đô thị Yên Hòa và Khu đô thị Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh.

Tại các xã ngoại thành, giá đất dự kiến ​​tăng mạnh nhất, dao động từ 25% đến 26%, tại các khu vực như Liên Minh, Ô Điền, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Đông Anh, Vĩnh Thạnh, Thiên Lộc. Các xã ngoại thành khác dự kiến ​​tăng từ 16% đến 24%.

Bảng giá đất mới sẽ là cơ sở để tính giá bồi thường, giá tái định cư và thuế liên quan đến đất đai. Trường hợp giá đất hợp đồng thấp hơn giá đất chính thức, người dân vẫn phải nộp thuế, phí theo giá đất tối thiểu do Nhà nước quy định.

Sự gia tăng này diễn ra khi Luật Đất đai năm 2024 bãi bỏ khung giá đất cố định và yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bảng giá đất cập nhật hàng năm bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, đưa giá chính thức gần hơn với giá thị trường.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đánh giá mức tăng này không quá lớn, không ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế của các cá nhân, tổ chức. Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc đền bù thỏa đáng cho người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng, góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, Bộ cũng lưu ý rằng giá đất tăng sẽ đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng tăng theo, chẳng hạn như khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này có thể gây ra những thách thức cho một số nhóm thu nhập thấp.

Chi phí tăng cao và tác động rộng hơn

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá đất cao sẽ đẩy chi phí phát triển các dự án ở vùng ngoại thành lên cao, có khả năng làm giảm sức hấp dẫn của chúng.

Phần lớn nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đều nằm ở khu vực ngoại thành, với hơn 24.500 căn hộ được mở bán từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2025. Khoảng 75% trong số này nằm ở các quận Từ Liêm, Xuân Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ, Đông Anh và Gia Lâm.

Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính cho rằng giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào của dự án, bao gồm phí sử dụng đất, phí chuyển đổi và đền bù.

Ông cho biết các nhà phát triển có thể cần phải tăng giá bán để bù đắp những chi phí này, trong khi các loại thuế và phí liên quan cũng sẽ tăng, đồng thời nói thêm rằng các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp có thể gặp khó khăn hơn trong việc mua nhà.

Ông Trần Xuân Lương, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết tác động của bảng giá mới sẽ khác nhau ở các phân khúc thị trường.

Giá căn hộ có thể tăng đáng kể do chi phí đầu vào tăng, trong khi nguồn cung nhà ở tầm trung và giá rẻ vốn đã hạn chế. Nhà phố, biệt thự và đất nền có thể có tính thanh khoản thấp hơn do phần lớn giá trị của chúng gắn liền với giá đất.

Khi giá đất tăng, giá bán cũng tăng theo, khiến cả người mua và người bán đều thận trọng hơn và làm chậm khối lượng giao dịch.

Các lô đất ngoại ô và đất nông nghiệp đang được chuyển đổi cũng có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn.

Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp ít bị ảnh hưởng hơn vì giá thuê chủ yếu phụ thuộc vào chất lượng cơ sở hạ tầng và nhu cầu đầu tư nước ngoài.

Phó Giáo sư Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nhận định, các nhà đầu tư dài hạn có thể chấp nhận mức chi phí mới vì việc định giá theo thị trường giúp xác định các khu vực có tiềm năng tăng trưởng mạnh và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phát triển cơ sở hạ tầng.

Viện Nghiên cứu và Định giá Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, bảng giá đất là công cụ quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính và xác định mức bồi thường.

Viện nhấn mạnh sự cần thiết của dữ liệu minh bạch và lộ trình được hoạch định cẩn thận để tránh gây áp lực quá mức cho người dân và doanh nghiệp. Viện khuyến nghị chính quyền trung ương thiết lập phương pháp định giá, đồng thời cho phép chính quyền địa phương điều chỉnh giá dựa trên điều kiện thực tế.

Giá đất tăng cũng ảnh hưởng đến thị trường tín dụng. Các ngân hàng có thể cần đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và thắt chặt tỷ lệ cho vay, trong khi người mua nhà phải đối mặt với chi phí vay cao hơn.

Đối với chính quyền địa phương, bảng giá mới sẽ tăng doanh thu nhưng cũng làm tăng khối lượng công việc hành chính và chi phí đầu tư ở những khu vực có cơ sở hạ tầng kém phát triển.

tttbđttbHn