Theo Cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua.Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam khi các doanh nghiệp FDI thuộc lĩnh vực điện tử, sản phẩm quang học, máy tính, công nghệ cao... liên tục mở rộng sản xuất, chuỗi cung ứng tại Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho theo đó cũng được thúc đẩy.

Nếu trước đây lợi thế của Việt Nam chủ yếu được nhìn nhận ở chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý, thì những yếu tố như môi trường chính sách, khả năng kết nối giao thông, logistics và chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp ngày càng có ảnh hưởng lớn hơn đến quyết định của các tập đoàn đa quốc gia. Cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh trên cả nước, giúp tăng kết nối vùng và năng lực logistics - yếu tố then chốt hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp.

Cơ sở hạ tầng trở thành động lực của bất động sản công nghiệp.

Tại phía Nam, hạ tầng giao thông đang trở thành động lực mở rộng không gian công nghiệp. Trong Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050 đang được lấy ý kiến, thành phố định hướng phát triển mạng lưới giao thông đa phương thức, kết nối các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và trung tâm logistics.

Các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, cùng mạng lưới đường sắt, cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics, được kỳ vọng tăng kết nối giữa TP.HCM với các địa phương lân cận. Hạ tầng được cải thiện sẽ giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và tạo thêm dư địa phát triển các khu công nghiệp, nhà xưởng và kho vận.

Tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng thành cực động lực hội nhập quốc tế, trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Các tuyến metro trọng điểm (số 2, 10, 14) đang triển khai, cùng việc khép kín Vành đai 4 và mở rộng, nâng cấp Nội Bài gắn với các trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế, củng cố vị thế khu vực phía Bắc trong bản đồ sản xuất và logistics quốc gia.

Quỹ đất công nghiệp miền Bắc vượt 25.200 ha

Đến quý 2/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp tại miền Bắc vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng 6 tháng đầu năm, thị trường có thêm hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhanh, đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% so với cùng kỳ. Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2, tập trung nhiều tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên.

Ở phía Nam, nguồn cung mới diễn biến chậm hơn. Trong quý 2/2026, thị trường chưa ghi nhận dự án đất khu công nghiệp mới khi TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang tiếp tục hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sắp xếp địa giới hành chính.

Dù chưa có dự án mới, tổng quỹ đất công nghiệp phía Nam vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ nguồn cung từ các dự án đã đi vào vận hành trước đó. Riêng phân khúc nhà kho xây sẵn có thêm 56.000 m2 tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m2.

Bài toán quỹ đất thúc đẩy nhà xưởng cao tầng

Khi quỹ đất tại một số trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành một hướng phát triển mới nhằm tăng diện tích khai thác trên cùng một khu đất.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình này phù hợp với xu hướng Việt Nam chuyển từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn.

Trong đó, nhà xưởng cao tầng có thể phục vụ các ngành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và R&D. Nhà kho cao tầng phù hợp với logistics, thương mại điện tử và kho lạnh, đặc biệt tại những khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc các đầu mối giao thông lớn.

“Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận nhận định.

Tuy nhiên, phát triển công trình công nghiệp theo chiều cao đặt ra yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn nhà xưởng truyền thống. Các dự án phải tính toán tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, hệ thống vận chuyển hàng hóa theo chiều dọc, kết cấu bước cột, cùng hạ tầng phụ trợ phù hợp để bảo đảm hiệu quả vận hành.

Bên cạnh phát triển theo chiều cao, nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng có xu hướng mở rộng sang các địa phương mới để đón đầu hạ tầng và dòng vốn đầu tư, thay vì tập trung nâng cấp quy mô lớn những khu công nghiệp hiện hữu. Động thái này phản ánh giai đoạn phát triển còn sớm của thị trường công nghiệp Việt Nam so với khu vực.

CFL