Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng vốn cần huy động của các dự án nhà ở thương mại 3 quý đầu năm nay tại TP.HCM gấp hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

Nhu cầu vốn tăng mạnh

Trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 3 quý đầu năm nay tại TP.HCM lên đến 103.780 tỷ đồng, tăng đến 653,5%, tức hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Trong 9 tháng qua, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Trong số đó, có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu nội suy tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng đầu năm 2022 cũng chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60 - 70%, thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Đáng lưu ý, giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền, nên dẫn đến tình trạng “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong khi phân khúc này có đến 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại. Tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền, mà bằng chứng là cả năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn sản phẩm nhà ở bình dân tung ra thị trường.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7%, cao hơn mức bình quân chung, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phân tích kỹ số liệu của Ngân hàng Nhà nước, vì tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11%, cho thấy các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Cần bơm vốn để giải “cơn khát” của thị trường bất động sản

Thực tế cho thấy, thời gian qua, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Tình trạng này, theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, thể hiện rõ hơn từ sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM có Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/4/2022 chỉ đạo “quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”.

Căn cứ theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng. Như vậy, Ngân hàng Nhà nước còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng, giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%.

“Nếu Ngân hàng Nhà nước nới “room” tín dụng thêm 1 - 2% nữa thì sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát" vốn, trong đó có thị trường bất động sản”, HoREA nêu quan điểm và cho biết: “Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án, trong lúc nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn”.

Từ thực tế nêu trên, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và dự án nhà ở xã hội.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agrikbank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bởi, nếu không thì cá nhân, hộ gia đình chỉ còn “một cửa” vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Ngô Ngãi - BĐT