Một
trong những yếu tố tạo động lực để bất động sản công nghiệp giữ đà tăng trưởng ổn
định thời gian qua là dòng vốn FDI chảy mạnh. Báo cáo phân tích của SSI
Research (công ty CPCK SSI) cho thấy, vốn FDI giải ngân 3 quý đầu năm 2023 đạt
15,9 tỷ USD, mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.
Nở rộ xu hướng M&A
Đáng
chú ý, bất động sản công nghiệp xuất hiện những dự án FDI hàng trăm triệu USD,
theo khảo sát của Savills Việt Nam. Điển hình như dự án của Fulian Precision
Technology (Singapore) với vốn đầu tư 621 triệu USD tại Bắc Giang, dự án 280
triệu USD của Goerteck (Hong Kong) Co. tại Bắc Ninh, dự án của Shandong Haohua
Tire (Trung Quốc) trị giá 500 triệu USD tại Bình Phước…
Việc
đón thêm các “đại bàng” với các dự án trăm triệu USD, cùng nhiều nhà đầu tư
đang mở rộng sản xuất đang đẩy nhu cầu nhà xưởng tăng lên, từ đó xu hướng mua
bán - sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng trở nên sôi
động.
Một
trong những thương vụ M&A nổi bật trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp
thời gian qua là thương vụ Frasers Property Vietnam (FPV) hợp tác cùng Gelex
Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong
giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng, tương đương 250 triệu USD.
Xu hướng M&A trên thị trường bất động sản công
nghiệp được dự báo tăng thời gian tới.
Trước
đó, hồi đầu năm, ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn
nhất châu Á - Thái Bình Dương đã dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư rót vốn vào BW
Industrial Development. Một số thương vụ đầu tư lớn khác là khoản đầu tư của
Foxconn vào KCN Quang Châu (Bắc Giang) và khoản đầu tư của Goertek vào KCN WHA
(Nghệ An).
Bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc cấp cao EY-Parthenon cho biết: “EY-Parthenon ghi nhận khoảng 10 thương vụ đang trong quá trình đàm phán với giá trị lên đến hàng tỷ USD có thể được chốt trong thời gian tới. Dự kiến, từ năm 2024 trở đi, hoạt động M&A sẽ sôi động hơn”.
Đại
diện EY-Parthenon cho rằng, xu hướng thương vụ M&A bất động sản công nghiệp
trong thời gian tới sẽ có quy mô vừa, nhưng số lượng lớn để mở rộng danh mục ở
nhiều vị trí trọng điểm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các công ty FDI với giá trị
trung bình từ 100 đến 200 triệu USD/thương vụ.
Bên
mua khối ngoại vẫn sẽ là các quỹ, chủ đầu tư có kinh nghiệm tại thị trường Đông
Nam Á và Việt Nam, trong khi đó, khối nội sẽ có thêm các doanh nghiệp tư nhân
có tiềm lực tài chính tốt và mở rộng hoạt động sang lĩnh vực bất động sản khu
công nghiệp. Bên bán phần lớn là các chủ đầu tư KCN nội địa với quỹ đất lớn,
pháp lý hoàn chỉnh, muốn hợp tác để thu hút thêm khách hàng.
Nhiều dư địa tăng trưởng
“Nhiều
giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với triển vọng tích cực. Mối quan
tâm chính nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất tiềm năng với giá trị hấp dẫn, cũng như
có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng
phát triển”, bà Đào Thiên Hương thông tin.
Trong
khi đó, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn
M&A bất động sản, đánh giá trong bối cảnh “sức khỏe” nền kinh tế biến động,
khó khăn vẫn bủa vây thị trường bất động sản, thì phân khúc công nghiệp vẫn được
đánh giá rất cao.
Một
mảng phát triển tốt là bất động sản kho vận nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội,
TP. HCM và các tỉnh vùng ven có nhiều khu công nghiệp. Điển hình, ở phía Bắc,
có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… đang rất được chú ý. Bất động sản kho vận sôi
động vì thương mại điện tử phát triển.
“Ngay
tại Sohovietnam, nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt hàng những dự án quy mô từ 7-15
ha để làm kho vận, logistics với trị giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng”,
ông Cần tiết lộ.
Nếu
trước đây, việc các doanh nghiệp FDI rót tiền mạnh sẽ nảy sinh lo ngại các
doanh nghiệp nội bị “nuốt chửng”. Thì nay, thời thế đã thay đổi, xu hướng “cá lớn
nuốt cá bé” đã dần thay thế bằng hợp tác cùng phát triển. Các doanh nghiệp
trong nước với lợi thế về tiềm lực, thấu hiểu thị trường ngày càng chủ động hơn
trong cuộc chơi M&A.
Nhận
định trên là có cơ sở, đơn cử như nhìn vào kết quả kinh doanh của Đô thị Kinh Bắc
(Kinh Bắc - KBC) trong nửa đầu năm thì có thể thấy rõ. Trong bối cảnh khó khăn
vẫn bủa vây, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “bào mòn” bởi chi
phí tài chính và nợ vay, thì KBC lại sớm hoàn thành các mục tiêu về cơ cấu tài
chính.
Đáng
chú ý, dòng tiền “không đáy” của các khách hàng FDI (vừa hoàn thành thủ tục đầu
tư đến thuê đất) góp phần mang lại cho KBC mức lãi ròng kỷ lục hơn 1.800 tỷ đồng
trong nửa đầu năm 2023.
Với
những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp
tục là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. Tiền có thể sẽ
lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn
như Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDECO
(IDC)…
Ông
John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt
Nam nhận định, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam có sự tăng trưởng ổn
định nhờ các động lực chính của thị trường, bao gồm lực lượng lao động trẻ và
năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi
trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực vào các hiệp
định thương mại tự do.
Tuy
nhiên, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn những thách thức trước mắt.
Theo đó, "Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay
nghề cho lực lượng lao động để nâng cao năng suất và hiệu quả. Đồng thời, thúc
đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục
đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng
tâm", ông John Campbell nhấn mạnh.
TCĐTKD