Trung tâm dữ liệu - điểm sáng thu hút vốn ngoại

Sự khởi sắc của phân khúc trung tâm dữ liệu đang ngày càng rõ nét, đặc biệt sau khi Cushman & Wakefield công bố Báo cáo toàn cảnh đầu tư trung tâm dữ liệu khu vực châu Á – Thái Bình Dương, trong đó Việt Nam được xếp hạng thứ hai về hiệu suất đầu tư trên chi phí (Yield on Cost – YoC), đạt mức 17,5% – 18,8%, chỉ sau Singapore (21% – 23%).

Theo báo cáo, Việt Nam nổi lên như một thị trường mới đầy hứa hẹn nhờ:

- Chi phí phát triển cạnh tranh, chỉ khoảng 7,1 triệu USD/1MW công suất (bao gồm cả đất và xây dựng), thấp hơn mức trung bình khu vực là 10,1 triệu USD và chỉ bằng một nửa Nhật Bản (16,1 triệu USD/1MW).

- Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) dao động từ 7% – 8%, cao hơn mức trung bình khu vực (5,8%), tạo phần bù rủi ro hấp dẫn cho nhà đầu tư.

- Nhu cầu hạ tầng số tăng mạnh, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây.

Đáng chú ý, Chính phủ Việt Nam đã có bước đi mang tính chiến lược khi cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất, xây dựng và vận hành trung tâm dữ liệu mà không cần liên doanh nội địa – theo nhận định của ông Pritesh Swamy, Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Dữ liệu khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield.

Dự báo đến năm 2030, tổng nhu cầu vốn đầu tư cho các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam ước đạt 755 triệu USD. Dù thấp hơn nhiều so với Nhật Bản (47 tỷ USD), Úc (21 tỷ USD), Malaysia hoặc Ấn Độ (20 tỷ USD), nhưng điều này phản ánh tiềm năng phát triển còn rất lớn và khả năng sinh lời cao ở giai đoạn sơ khởi.

Thực tế cho thấy, từ sau đại dịch Covid-19, hàng loạt dự án trung tâm dữ liệu đã được triển khai với sự tham gia của cả khối nội và ngoại. Đây được xem là cú huých quan trọng không chỉ cho thị trường công nghệ mà còn kích thích nhu cầu bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Logistics – trụ cột đang bứt phá và chuyển mình hiện đại

Song hành với trung tâm dữ liệu, phân khúc logistics cũng đang tăng tốc phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò then chốt trong chiến lược mở rộng bất động sản công nghiệp. Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng dành sự quan tâm lớn đến Việt Nam nhờ:

- Vị trí địa lý chiến lược tại trung tâm Đông Nam Á

- Hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện

- Chi phí vận hành hợp lý và môi trường đầu tư ổn định

Một trong những minh chứng là Mitsubishi Estate đã chính thức giới thiệu thương hiệu Logicross đến thị trường Việt Nam thông qua hai dự án chiến lược: Logicross Nam Thuận (Long An) và Logicross Hải Phòng.

Theo ông Takashi Kagamoto – Tổng Giám đốc Mitsubishi Estate Việt Nam, Việt Nam là thị trường logistics năng động hàng đầu châu Á, đặc biệt phù hợp với các giải pháp logistics thông minh, bền vững.

Logicross Nam Thuận (Long An): Nằm tại KCN Nam Thuận, chỉ cách TP.HCM một giờ di chuyển, dự án có tổng diện tích sàn lên đến 64.500 m², ứng dụng mô hình cross-docking, chiều cao thông thủy 11m, hướng đến chứng nhận công trình xanh LEED.

Logicross Hải Phòng: Tọa lạc tại KCN Nam Đình Vũ, liền kề cụm cảng biển lớn nhất miền Bắc, nhà kho đạt chuẩn quốc tế với chiều cao trần 10,5m, tải trọng sàn 3 tấn/m², xây dựng theo chứng nhận EDGE Advanced, thiết kế tích hợp căng-tin, wifi miễn phí và không gian nghỉ ngơi kiểu Nhật – hướng đến mô hình kho vận tiêu chuẩn cao phục vụ thương mại điện tử, FMCG, 3PL và sản xuất công nghiệp.

Việt Nam trước cơ hội định vị lại chuỗi cung ứng toàn cầu

Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi logistics không chỉ dừng ở phát triển kho xưởng, mà chuyển mình sang hệ sinh thái tích hợp công nghệ, số hóa và bền vững. Sự tham gia ngày càng sâu rộng của các nhà đầu tư quốc tế là lực đẩy để ngành logistics trong nước phát triển cả về chiều sâu, hiệu quả và tính kết nối toàn cầu.

Theo ông Phùng Trung Kiên – Nhà sáng lập Vietnam Holdings Inc, sự khác biệt giữa hai nhiệm kỳ của Tổng thống Mỹ Donald Trump cũng ảnh hưởng đáng kể đến bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong nhiệm kỳ đầu, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng mang lại nhiều cơ hội cho Việt Nam. Trong nhiệm kỳ tiếp theo, truy xuất nguồn gốc hàng hóa lại đặt ra các yêu cầu cao hơn, khiến lợi thế của Việt Nam cần được tái khẳng định bằng năng lực đáp ứng thực chất.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, thách thức luôn đi kèm với cơ hội. Với đà phát triển hiện tại, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt đối với những ngành cần logistics hiện đại và trung tâm dữ liệu chất lượng cao.

Sự phát triển đồng hành của trung tâm dữ liệu và logistics hiện đại đang mở ra chương mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Với lợi thế cạnh tranh về chi phí, hiệu suất đầu tư cao, chính sách hỗ trợ mạnh mẽ và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam đang từng bước vươn lên thành trung tâm logistics – công nghiệp – công nghệ mới của khu vực Đông Nam Á trong giai đoạn 2025–2030 và xa hơn.

TNCK