Theo báo cáo tổng quan thị trường công nghiệp khu vực phía Nam và Bắc trong quý 1/2025 của Cushman & Wakefield (C&W), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) phía Nam quý 1/2025 khoảng 28.5 ngàn ha, tăng gần 2% cùng kỳ. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung với tỷ lệ gần 28%, tiếp đến là Đồng Nai 26%.

Diện tích hấp thụ ròng khoảng 80ha, tăng 11%. Long An có mức tăng mạnh nhất chiếm gần 61% tổng tỷ lệ hấp thụ ròng. Sự gia tăng đáng kể tại Long An nhờ vào quỹ đất rộng. Bên cạnh đó, các dự án như cao tốc Bến Lức - Long Thành, vành đai 4, nâng cấp các tuyến đường kết nối với TPHCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp lựa chọn Long An làm điểm đến đầu tư.

Tại phía Bắc, nguồn cung đất công nghiệp quý 1 khoảng 16.8 ngàn ha, tăng 9% cùng kỳ. Bắc Ninh dẫn đầu nguồn cung chiếm 18%, Hải Phòng 16%. Tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 148ha, tăng 78%.

Quý đầu năm 2025, trước nhu cầu cao về đất KCN, giá chào thuê trung bình đất KCN phía Nam đạt 177 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 4% cùng kỳ. Phía Bắc ghi nhận 132 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 6%.

Về triển vọng, C&W dự báo tổng nguồn cung thị trường phía Nam giai đoạn 2025-2028 đón nhận khoảng 7,274ha đất KCN. Đề án sát nhập tỉnh, đầu tư hạ tầng giao thông kết nối 3 tỉnh Bình Dương, TPHCM và Bà Rịa - Vũng Tàu như vành đai 3, vành đai 4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu nối trực tiếp tới sân bay quốc tế Long Thành và cảng Cái Mép, tương lai các KCN thuộc các địa phương này sẽ hưởng lợi lớn.

Tại phía Bắc, khoảng 7 ngàn ha đất công nghiệp sẽ gia nhập thị trường từ 2025-2027. Việc sáp nhập tỉnh sẽ tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường quản lý và phát triển kinh tế vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án KCN.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn được cải thiện

Quý 1/2025, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn thị trường phía Nam hơn 6.4 triệu m2, tăng 14% cùng kỳ nhờ có thêm một dự án tại Long An và hai dự án tại Đồng Nai, bổ sung khoảng 80 ngàn m2 vào nguồn cung. Tổng diện tích hấp thụ ròng 223 ngàn m2, tăng 1.56 lần cùng kỳ. Bình Dương dẫn đầu về diện tích hấp thụ ròng chiếm gần 66%.

Tại phía Bắc, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 4.4 triệu m2, tăng 18%. Tổng diện tích hấp thụ ròng 180 ngàn m2, tăng 2%.

Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn phía Nam quý đầu năm tăng 2% lên 4.8 USD/m2/tháng, tăng 2%. Còn phía Bắc ổn định 5 USD/m2/tháng.

C&W cho rằng 3 năm tới, khi các tuyến giao thông vành đai 3, vành đai 4 hoàn thiện, kết nối với các cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành và Long Thành – Dầu Giây mở rộng, đồng thời nguồn cung lớn đất KCN gia nhập vào thị trường, thì loại hình nhà xưởng xây sẵn phía Nam sẽ được chú trọng phát triển.

Đối với phía Bắc, giai đoạn 2025-2027, khi các cao tốc mở rộng từ 6 đến 12 làn xe theo báo cáo của Bộ Xây dựng với Chính phủ, sân bay quốc tế Gia Bình hoạt động, hoàn thành các tuyến đường két nối với Hà Nội, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 856 ngàn m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đưa vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trở thành tâm điểm phát triển.

Sẽ có khoảng 2 triệu m2 nguồn cung nhà kho xây sẵn trong 2-3 năm tới

Tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Nam quý 1/2025 ở mức 6.3 triệu m2, tăng 17% so với cùng kỳ. Đồng Nai và Bình Dương lần lượt dẫn đầu nguồn cung với tỷ lệ 35% và 28%. Tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 160 ngàn m2, tăng 3.5 lần.

Điều này cho thấy nhu cầu ngày càng cao đối với loại hình nhà kho xây sẵn, đặc biệt là trong bối cảnh ngành sản xuất - xuất khẩu đang phục hồi và phát triển. Các khu vực này tiếp tục thu hút đầu tư nhờ vào vị thế chiến lược và sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ.

Tại miền Bắc, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hơn 2.9 triệu m2, tăng 1.3 lần so cùng kỳ. Tổng diện tích hấp thụ ròng khoảng 50.8 ngàn m2, giảm 1%.

Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn miền Nam ổn định ở 4.5 USD/m2/tháng. Trong khi phía Bắc 4.9 USD/m2/tháng, tăng 5%. Mức tăng giá thuê hàng năm phía Bắc chủ yếu được lý giải bởi sự gia nhập thị trường gần đây của một số dự án chất lượng cao, đa tầng. Tuy nhiên, hầu hết các dự án trên thị trường vẫn giữ giá thuê ổn định nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.

Giai đoạn 2025-2027, thị trường phía Nam dự kiến sẽ tiếp nhận thêm hơn 1.2 triệu m2 nguồn cung nhà kho xây sẵn. Long An và Đồng Nai là hai khu vực dẫn đầu về nguồn cung tương lai, chiếm lần lượt 42% và 38%.

Phía Bắc chào đón khoảng 800 ngàn m2 gia nhập trong ba năm tới từ 2025-2028, với sự dẫn đầu của tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng lần lượt 45% và 21%.

Việc sát nhập tỉnh mang lại nhiều triển vọng cho thị trường nhà kho xây sẵn như tăng cường lực lượng lao động, cải thiện kết nối cơ sở hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao khả năng tiếp cận quản lý bằng công nghệ. Những yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp và thu hút nhà đầu tư.