Nguồn cung thiếu hụt, giá cao và tiến độ triển khai trì trệ

Sự chật hẹp của “cánh cửa” NƠXH bắt nguồn từ tình trạng nguồn cung quá hạn chế so với nhu cầu thực tế. Theo Thông cáo 523/TC-BXD của Bộ Xây dựng (ngày 30/10/2025), tính đến Quý III/2025, cả nước có 696 dự án NƠXH với tổng quy mô khoảng 637.048 căn. Trong đó, chỉ có 165 dự án đã hoàn thành (khoảng 116.342 căn). Con số này mới chỉ đạt khoảng 60% tiến độ tổng thể so với mục tiêu Đề án 1 triệu căn NƠXH (khoảng 1.062.200 căn).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, nguồn cung NƠXH vẫn quá hạn chế. Đáng nói hơn, giá bán NƠXH hiện nay tại Hà Nội và TP.HCM dao động 25–35 triệu đồng/m², không còn rẻ như trước. Với mức thu nhập khiêm tốn từ 5–7 triệu đồng/tháng, việc tích lũy hoặc vay ngân hàng vẫn chưa đủ để mua căn hộ 50–60 m².

Tiến độ triển khai chậm chạp đang làm trầm trọng thêm vấn đề. Cụ thể, TP.HCM có mục tiêu phát triển 199.400 căn đến năm 2030, nhưng từ năm 2021 đến nay, mới chỉ hoàn thành 6.657 căn, đạt khoảng 3,3% tổng mục tiêu. Mặc dù Hà Nội có tiến độ tốt hơn, dự kiến hoàn thành khoảng 4.730 căn trong năm 2025 (vượt nhẹ kế hoạch), song tổng thể cả nước dự báo đến cuối năm 2025 cũng chỉ hoàn thành khoảng 73.671 căn, đạt 73% chỉ tiêu năm, vẫn quá thấp so với nhu cầu bức thiết của hàng triệu người lao động.

Rào cản thể chế và vấn nạn trục lợi chính sách

Việc tiến độ chậm có nguyên nhân sâu xa từ các rào cản mang tính thể chế và kinh tế. Khó khăn về quỹ đất sạch và thủ tục giải phóng mặt bằng phức tạp là rào cản lớn nhất tại các đô thị lớn. Cùng với đó, quy trình thủ tục pháp lý kéo dài tương đương dự án thương mại làm nản lòng chủ đầu tư.

Phân tích từ Bộ Xây dựng cho thấy, các ưu đãi dành cho chủ đầu tư NƠXH chưa thực sự hấp dẫn. Bởi lẽ, các khoản ưu đãi của Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất) không được tính vào giá bán, giá cho thuê, khiến ưu đãi này không tác động trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp mà chuyển sang người dân thụ hưởng. Điều này, kết hợp với quy định về mức lợi nhuận định mức thấp (thường không quá 10%), đã làm mất đi động lực thực chất để các nhà đầu tư lớn tham gia phát triển NƠXH.

Sự thiếu minh bạch trong xét duyệt hồ sơ còn tạo điều kiện cho vấn nạn trục lợi, làm mất công bằng. Gần đây, tình trạng một số cá nhân đã sở hữu nhà ở thương mại vẫn tìm cách mua NƠXH thông qua suất ngoại giao đã gây bức xúc xã hội. Thủ tục xét duyệt phức tạp khiến người lao động có thu nhập thấp bị trả lại hồ sơ, trong khi dư luận vẫn đồn đoán "nghe nhiều suất đã rơi vào tay người không thuộc diện chính sách".

Giải pháp đồng bộ và quyết liệt theo chỉ đạo của Chính phủ

Trước tình trạng trì trệ và trục lợi này, tại phiên họp thứ 3 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 11/11/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Công an điều tra, xử lý ngay các hành vi trục lợi, môi giới trái phép, thao túng hồ sơ NƠXH.

Chỉ đạo này, cùng với văn bản của Bộ Xây dựng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố chấn chỉnh tình trạng “cò hồ sơ” và công khai minh bạch thông tin, hy vọng NƠXH sẽ đến đúng đối tượng.

Tuy nhiên, để NƠXH thực sự đến tay người cần và không chỉ là “cánh cửa hẹp”, các chuyên gia và cơ quan chức năng cho rằng, cần phải có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt.

Thứ nhất, các địa phương cần tăng mạnh nguồn cung bằng cách đẩy nhanh tiến độ các dự án và ưu tiên quỹ đất sạch cho NƠXH, đặc biệt tại các khu vực ven đô có hạ tầng và việc làm thuận tiện.

Thứ hai, rà soát và minh bạch thủ tục xét duyệt là yêu cầu cấp bách. Cần áp dụng phần mềm quản lý hồ sơ trực tuyến và kiểm tra chéo thông tin nhằm hạn chế tiêu cực, đảm bảo NƠXH thực sự đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Thứ ba, cần có sự hỗ trợ tài chính thiết thực hơn. Mở rộng gói vay ưu đãi, giảm lãi suất và kéo dài thời hạn trả nợ cho người thu nhập thấp, kết hợp với các chính sách trợ giá trực tiếp khi cần thiết.

Cuối cùng, công tác giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, trục lợi chính sách NƠXH phải được thực hiện quyết liệt, làm gương để bảo đảm công bằng xã hội. "Nếu không giải quyết đồng bộ các vấn đề về nguồn cung, giá bán và minh bạch hồ sơ, NƠXH sẽ mãi chỉ là lựa chọn xa vời với người thu nhập thấp", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

NƠXH là công cụ quan trọng để ổn định đời sống đô thị. Muốn mở rộng cơ hội an cư, cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền, chủ đầu tư và cộng đồng, đồng thời nâng cao minh bạch, giám sát chặt chẽ và tăng cường giải pháp tài chính hỗ trợ người mua.

BĐTh