Lãi suất thế chấp cao hơn và giá nhà tăng cao trên khắp Tokyo và Sydney đang đẩy người mua ra khỏi thị trường mua bán. Thay vào đó, vốn đầu tư từ các tổ chức đang đổ vào thị trường nhà cho thuê.
Giá trị nhà ở tại Úc đã giảm 5,2% trên toàn quốc so với mức đỉnh điểm hồi tháng 3 năm 2026. Tại Nhật Bản, người mua đang lựa chọn các căn hộ cho thuê nhỏ gọn để tránh chi phí vay mượn.
Sự phân hóa đó phản ánh chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh nhất trên khắp các nền kinh tế lớn ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong hơn một thập kỷ qua. Giới chuyên gia ở Tokyo đang chuyển sang các căn hộ nhỏ gọn với tiện nghi dùng chung, lựa chọn thuê nhà thay vì vay nợ dài hạn khi lợi suất thay đổi. Tại Úc, Ngân hàng Dự trữ đã tăng lãi suất cơ bản từ 3,6% lên 4,6% qua bốn lần tăng vào tháng 2, tháng 3, tháng 5 và tháng 9 năm 2026. Chi phí vay hiện đang ở mức cao nhất kể từ năm 2011.
Người vay gặp khó khăn và giá trị tài sản giảm sút
Giá nhà giảm mạnh nhất đã ảnh hưởng đến các trung tâm đô thị lớn của Úc trong sáu tháng qua. Giá nhà ở Sydney đã giảm 8,6% so với mức cao nhất hồi tháng Hai. Giá nhà ở Melbourne đã giảm 7,2% kể từ tháng Mười Một.
Các bất động sản cao cấp đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ sự suy thoái. Dữ liệu của Cotality cho thấy giá trị của các bất động sản thuộc nhóm 25% hàng đầu tại Sydney và Melbourne đã giảm hơn 10% so với mức định giá cao nhất. Bảy trong tám thủ phủ của Úc đang ghi nhận sự sụt giảm giá. Darwin là thị trường duy nhất mà giá trị vẫn tiếp tục tăng.
Nợ hộ gia đình đã làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế, hiện ở mức khoảng 178% thu nhập khả dụng hàng năm. Hầu hết người vay ở Úc đều có các khoản vay lãi suất thả nổi. Điều đó khiến việc tăng lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách hàng tháng.
Cải cách thuế làm lung lay nhu cầu đầu tư
Những thay đổi chính sách ở Canberra đang đẩy nhanh quá trình chuyển dịch khỏi việc mua nhà ở mang tính đầu cơ. Từ tháng 7 năm 2027, chính phủ Úc sẽ hạn chế việc khấu trừ lãi suất vay mua nhà chỉ áp dụng cho nhà ở mới xây. Người mua sẽ không còn được khấu trừ khoản lỗ cho thuê nhà hiện có vào thu nhập chịu thuế nữa.
Chính quyền liên bang cũng đang bãi bỏ khoản giảm thuế thu nhập từ lãi vốn 50% đối với bất động sản đầu tư. Một hệ thống điều chỉnh theo chỉ số sẽ thay thế khoản khấu trừ cố định, điều chỉnh giá mua ban đầu theo lạm phát trước khi tính toán lợi nhuận chịu thuế khi bán.
Dữ liệu cho vay đã phản ánh tâm lý ảm đạm hơn trong giới chủ nhà tư nhân. Số liệu từ Cục Thống kê Úc cho thấy cam kết cho vay đối với các nhà đầu tư bất động sản đã giảm 8,6% từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2026. Sự sụt giảm này ảnh hưởng đến hơn 2,2 triệu chủ sở hữu bất động sản cá nhân trên toàn quốc.
Dòng vốn phân tán khắp khu vực
Tại Tokyo, các nhà đầu tư tổ chức đang mở rộng mô hình xây dựng để cho thuê và các căn hộ diện tích nhỏ dành cho hộ gia đình độc thân ở các vị trí trung tâm. Không gian sinh hoạt chung giúp các nhà đầu tư duy trì mức giá thuê ròng hiệu quả. Chi phí thuê từng căn hộ cũng vẫn ở mức hợp lý đối với người thuê trẻ tuổi.
Phân khúc nhà cho thuê mang lại nguồn tiền mặt ổn định cho các quỹ bất động sản khu vực trong bối cảnh doanh số bán nhà ở giảm. Ngân hàng Westpac dự báo giá nhà ở Úc sẽ giảm 7,3% từ đỉnh điểm xuống đáy do chính sách tín dụng thắt chặt tác động lên hệ thống ngân hàng.
Bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển bất động sản sẽ chịu áp lực trên cả hai thị trường trong suốt thời gian còn lại của năm. Giờ đây, sự chú ý chuyển sang việc Ngân hàng Dự trữ Úc có giữ lãi suất ổn định ở mức 4,6% hay không, và các nhà đầu tư tư nhân sẽ điều chỉnh lại danh mục đầu tư của họ nhanh như thế nào trước khi những thay đổi về thuế vào tháng 7 năm 2027 có hiệu lực.
Ttblac