Thị trường sẽ dần ổn định

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes cho biết thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đã có những diễn biến tích cực. Ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường được hâm nóng với "ngôi sao" căn hộ chung cư. Sức nóng của chung cư lan sang một số phân khúc khác của thị trường. Từ tháng 2 đến tháng 4, nhiều phân khúc, loại hình tăng giá đột ngột ở mức 10-20%. Sau khi tăng đột biến, bước sang tháng 5 thị trường bắt đầu chững lại và chứng kiến một số sản phẩm giảm giá 100 – 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, việc giảm giá này dự báo chỉ diễn ra trong ngắn hạn khoảng 1-2 tháng tới. Khác với giai đoạn trước, thời điểm các nhà đầu tư mua trước Tết nay bán ra hoặc mua vào đều dùng tiền mặt mà không dùng đòn bẩy từ ngân hàng nên giá sẽ không có chiều hướng giảm sâu, giao dịch sẽ sớm trở lại trong quý 3/2024.

Nhận định về kịch bản thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes cho biết thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đón nhận những diễn biến tích cực. Bởi lẽ, thời điểm quý 3/2024 là thời điểm các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Đây là những nền tảng quan trọng để thị trường vận hành một cách rõ ràng, minh bạch và lành mạnh. Đáng chú ý là luật mới quy định người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà, đất ở Việt Nam. Điều này kéo theo lực cầu mới, dòng tiền mới đổ vào thị trường, kích thích thị trường phát triển hơn nữa.

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng, dù có nhiều yếu tố kích thích thị trường phát triển thuận lợi nhưng từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không bùng nổ mà phát triển ổn định, nối tiếp những gì đã đạt được trong nửa đầu năm 2024.

Xu hướng chuyển dịch đầu tư

Nhận định về diễn biến của các phân khúc bất động sản trong nửa cuối năm 2024, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes cho rằng chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này sẽ tiếp diễn trong năm sau do trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ vẫn không có những chuyển biến đáng kể.

Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Ông Chung cho rằng, khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao, đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung cho biết xu hướng dịch chuyển đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu hành trình tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội do giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao. Từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình … là “tầm ngắm” của giới đầu tư. Với những sản phẩm ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận vùng giá dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục. Đáng chú ý, bên cạnh mua đầu tư, thị trường xuất hiện một nhóm đối tượng mua nhà để ở chứ không phải mua để kinh doanh. “Tôi nhận thấy nhu cầu đang dịch chuyển ra ven đô khi số lượng mua ở chiếm tỷ trọng cao hơn số lượng để đầu tư”, ông Chung cho biết.

Cũng theo ông Chung, trải qua giai đoạn đầy thăng trầm của thị trường trong 2 năm trước đó, thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của những nhà đầu tư này là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất. Họ lựa chọn sản phẩm ở các khu đô thị, nhà gắn liền với đất, đi kèm với các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

3 Kịch Bản dự báo của Thị trường Bất động sản Việt Nam nửa còn lại của năm 2024

Nhận định về kịch bản thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2024, các chuyên gia tiếp tục đưa ra các góc nhìn về những diễn biến của thị trường trong 6 tháng cuối năm.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 có thể gồm:

Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.

Cũng theo ông Chung, dù kịch bản diễn biến thế nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước. “Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tất cả đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi”, ông Chung cho biết.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý 2/2022, theo quy luật 10 năm thì thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5-2 năm, đến quý 2/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý 1/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, thị trường bất động sản nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc của thị trường bất động sản. Người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều sự quan tâm.

Th - TNV