Trước thực trạng đó, dưới sự phối hợp của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cùng Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Tập đoàn CEO vừa tổ chức phiên họp Hội đồng tư vấn nhằm triển khai đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật".

Tại buổi họp, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Chủ nhiệm Đề tài phát biểu khai mạc, đề dẫn và trình bày báo cáo "Tổng quan tình hình toàn cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và giá trị tham khảo cho Việt Nam".

Nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm trên toàn cầu do nguồn cung không theo kịp nhu cầu, đặc biệt với người mua lần đầu. Dù nhiều quốc gia như Mỹ, Đức, Canada, Úc nỗ lực mở rộng quỹ nhà, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu; riêng Mỹ thiếu khoảng 7,1 triệu căn, còn Đức mới chỉ đạt hơn một nửa mục tiêu 400.000 căn/năm.

Theo ông Bình, hiện có 10 thách thức lớn đang cản trở quá trình phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền:

Thứ nhất là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, bắt nguồn từ việc nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cùng với nguồn lực ngân sách hạn chế, khiến mất cân đối cung – cầu kéo dài.

Thứ hai, áp lực từ chi phí xây dựng ngày càng leo thang. Giá vật liệu đầu vào như thép, xi măng, cát, đá tăng mạnh, cộng với chi phí nhân công cao, đã đẩy giá thành sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.

Thứ tư là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.

Thứ năm, xu hướng chỉnh trang đô thị theo hướng xanh (green gentrification) tuy mang lại môi trường sống bền vững nhưng lại vô tình đẩy giá bất động sản khu vực lân cận tăng cao, khiến người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở.

Thứ sáu, quá trình tài chính hóa thị trường bất động sản – thông qua các mô hình như quỹ đầu tư REITs hay các tổ chức mua gom nhà cho thuê – đang khiến giá thuê leo thang, đồng thời thu hẹp dư địa phát triển nhà ở xã hội.

Thứ bảy, nguồn cung nhà ở xã hội bền vững đang ở mức báo động khi quỹ nhà hiện có vừa thiếu lại vừa bị thu hẹp theo thời gian. Ngay cả những gia đình có thu nhập trung bình cũng khó tiếp cận do điều kiện thụ hưởng khắt khe và nguồn cung hạn chế.

Thứ tám, nhiều khu nhà giá rẻ và nhà ở tự phát rơi vào tình trạng hạ tầng yếu kém, môi trường sống xuống cấp. Thiếu nước sạch, ô nhiễm, thiếu trường học và cơ sở y tế là những vấn đề phổ biến, trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng sống và sức khỏe cộng đồng.

Thứ chín là bất bình đẳng không gian và phân biệt khu vực ngày càng rõ nét. Các nhóm yếu thế như người thu nhập thấp, lao động nhập cư, dân tộc thiểu số thường bị dạt ra vùng ven, xa trung tâm, nơi thiếu việc làm ổn định, hạ tầng yếu kém và chất lượng sống thấp hơn, làm gia tăng rào cản tiếp cận cơ hội phát triển.

Thứ mười là áp lực từ lãi suất cao và rủi ro tài chính. Chi phí vay mua hoặc sửa chữa nhà vượt quá khả năng chi trả khiến nhiều hộ gia đình đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, buộc phải bán nhà hoặc rơi vào cảnh vô gia cư – một thách thức nghiêm trọng, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế suy thoái hoặc thị trường biến động mạnh.

Tại Việt Nam thời gian qua, giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 10%, trong khi chi phí nhân công cũng tăng tới 15%. Đáng chú ý, trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt lao động xây dựng sẽ trở thành vấn đề đáng lo ngại khi đầu tư công được đẩy mạnh, hàng loạt dự án lớn được triển khai và nhiều dự án quy mô lớn được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, kéo theo nhu cầu nhân công tăng đột biến.

Nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các sáng kiến nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các biện pháp hỗ trợ thuê, kiểm soát giá và thúc đẩy phát triển nhà giá rẻ. Tại EU, các chính sách thường tập trung vào việc giảm giá thuê, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp nhà ở giá phải chăng và hỗ trợ tài chính dài hạn. Đức áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP), kiểm soát giá năng lượng và bảo vệ quyền lợi người thuê; Pháp áp chỉ tiêu bắt buộc; Anh triển khai chính sách nhà cho thuê xã hội.

Canada tập trung vào cắt giảm rào cản hành chính, trong khi Trung Quốc sử dụng quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc và ưu tiên phát triển nhà thuê công cộng. Hàn Quốc hỗ trợ mạnh tay bằng cách giảm 30–80% giá thuê và hạ lãi suất vay, còn Nhật Bản tận dụng ngân sách địa phương để cải tạo đô thị và cấp các khoản vay ưu đãi.

NĐT