Tham dự cuộc
họp có lãnh đạo, đại diện các Bộ: TN&MT, Tài chính, KH&ĐT, Công an, Xây
dựng, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Uỷ
ban Quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp, đại diện 22 tỉnh, thành phố, các
chuyên gia, hiệp hội bất động sản, thẩm định giá…
Phó Thủ tướng
nhấn mạnh, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã
hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định
giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân
sách Nhà nước.
Phân tích
nguyên nhân của tình trạng này, Phó Thủ tướng cho rằng những sai phạm về định
giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào
không khách quan, minh bạch, chính xác. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân do việc
áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị
trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp lại cho ra một kết quả khác
nhau.
Phó Thủ tướng
cho biết, trong thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là cơ sở
pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị
đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.
Trước mắt,
các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn,
áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung
thực, khách quan, "sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường", ít phụ
thuộc vào ý chí chủ quan, "được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất,
cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng".
Rà soát,
hoàn thiện các phương pháp định giá đất
Theo báo
cáo của Bộ TN&MT, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm
các phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều
chỉnh giá đất. Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp
với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của
người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên,
sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn
chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh
hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Một số phương pháp xác định giá đất chưa
phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn
thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối
cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Quy định về nội dung, điều kiện
áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến
có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả
khác nhau…
Vì vậy, việc
ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 để kịp thời
hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định
giá đất cụ thể để bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các
địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp
huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa
phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là cần thiết.
Mục đích sửa
đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng
các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu
vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn
đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều
kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương.
Quy định về
định giá đất theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám
sát, đơn giản thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, bảo đảm phù hợp với các
nguyên tắc, yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện
thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động
lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; hướng sửa đổi, bổ
sung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Hoàn thiện
các quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan
trong việc thực hiện xác định giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá đất, quyết
định giá đất. Sửa đổi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất để
thực hiện dự án đầu tư và hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa tạo
điều kiện thuận lợi cho các địa phương phát huy nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn
cung, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Các giải
pháp đề xuất được đưa ra nhằm khắc phục tồn tại, khó khăn, vướng mắc về công
tác định giá đất trong thời gian qua.
Cụ thể là
rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương
pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung một số nội dung của
phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định
giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.
Quy định cụ
thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lực
chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để
áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ
số điều chỉnh giá đất…
Dự thảo
Nghị định cũng bổ sung quy định khi áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng
dư thì đồng thời phải đối chiếu với kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ
thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá
đất cụ thể; trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn các định
giá đất; xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp…
Tạo dựng sự
yên tâm, tin tưởng cho người làm công tác định giá đất
Từ kinh
nghiệm thực tiễn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực kiến nghị xây dựng bộ tiêu chí
trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tuỳ thuộc vào
khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá.
Về phương
pháp thặng dư, chuyên gia Cấn Văn Lực đề nghị dự thảo Nghị định cần có hướng dẫn
chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự
kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… khi triển
khai dự án.
Ủng hộ việc
lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, ông Nguyễn Tiến Thoả,
Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá khẳng định mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng
khác nhau, vì vậy, phải có tiêu chí, hướng dẫn rất chi tiết, cụ thể để người thực
hiện hiểu đúng, vận dụng đúng. "Các quy định của Dự thảo Nghị định đã giúp
người làm công tác định giá đất thêm yên tâm, tin tưởng", ông Nguyễn Tiến
Thoả bày tỏ.
Đồng tình
với ý kiến của chuyên gia Cấn Văn Lực, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Chi đề
nghị dự thảo Nghị định cần thiết kế điều kiện áp dụng một thửa đất chỉ áp dụng
được 1 phương pháp, hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên; quy định phương
pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ. Còn Phó Tổng Thanh
tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy cho rằng quan trọng nhất là phải công khai nội dung
phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.
Cuộc họp được kết nối trực tuyến với điểm cầu tại UBND nhiều tỉnh, thành
phố trong cả nước
"Việc
thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng
phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác được", Thứ trưởng Bộ Công
an Lê Văn Tuyến trao đổi và cho biết thêm, sai phạm chủ yếu trong định giá đất
đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định
giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.
Đại diện
UBND TP. Hà Nội, UBND TPHCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng góp ý chi tiết
đối với căn cứ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tính pháp lý, khả
thi của phương án thu thập thông tin giá đất thông qua phiếu điều tra, khảo
sát, phỏng vấn, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất trong lựa chọn
thông tin, áp dụng phương pháp định giá…
Làm rõ thẩm
quyền, trách nhiệm khi tiến hành định giá đất
Kết luận
cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Định giá đất là vấn đề then chốt
trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa
đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.
Các phương
pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới
sử dụng, trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở
quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá
được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.
Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tuỳ tiện, chủ quan.
"Tiêu
chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả
thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp", Phó Thủ tướng nói và
yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản
lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá… trong trình tự thủ tục tiến
hành định giá đất.
Phó Thủ tướng
cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp
dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá
khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất
đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của
thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương
pháp định giá theo vùng giá trị.
Theo BCP