Theo quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm của UBND TP. Hà Nội, 2026 - 2035 được xác định là giai đoạn tập trung cho đầu tư hạ tầng, với tổng vốn dự kiến chiếm gần 44% GRDP của Hà Nội.

Trong danh mục 14 dự án hạ tầng chiến lược, thành phố ưu tiên phát triển đồng bộ hệ thống giao thông gồm đường sắt đô thị, các trục hướng tâm, cầu vượt sông… Đáng chú ý, vành đai 4 đang là dự án có tính hiện hữu và tác động không gian rõ nét nhất ở thời điểm hiện tại khi hệ thống đường song hành đã dần định hình.

Không chỉ đóng vai trò kết nối liên vùng, tuyến đường này còn mở ra quỹ đất phát triển quy mô lớn dọc hai bên hành lang giao thông. Đây được xem là dư địa chiến lược để Hà Nội mở rộng không gian đô thị, hình thành các khu đô thị mới, khu công nghiệp và các cực tăng trưởng thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực lõi nội đô.

Thực tế, dư địa phát triển này đang dần được cụ thể hóa tại nhiều phân đoạn dọc tuyến đường. Tại khu vực phía nam, đoạn vành đai 4 dài khoảng 7,9km đi qua nhiều khu đô thị đã được phê duyệt hoặc đang đề xuất quy hoạch như Thanh Hà, Mỹ Hưng… Đáng chú ý, khu đô thị thể thao Olympic quy mô hơn 9.000ha đã chính thức khởi công, trở thành một trong những hạt nhân phát triển mới.

Ở phía tây, đoạn tuyến vành đai 4 đi qua xã Sơn Đồng dài khoảng 2,7km cũng đang hình thành quỹ đất đô thị quy mô lớn khi hai bên tuyến đã được định hướng quy hoạch bài bản. Trong khi đó, khu vực phía đông ghi nhận nhiều dự án được phê duyệt từ các giai đoạn trước, sẵn sàng đón lực đẩy hạ tầng khi tuyến đường hoàn thiện.

Chia sẻ với PV, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, cho rằng vành đai 4 đóng vai trò là trục mở rộng không gian phát triển và tái cấu trúc đô thị toàn vùng Thủ đô.

Theo bà, trong vòng 10 năm tới, tác động lớn nhất của tuyến vành đai này nằm ở việc tái phân bổ dân cư, lao động và dòng vốn, qua đó hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, phát triển bền vững và liên kết vùng chặt chẽ hơn.

Cùng với đó, vành đai 4 sẽ thúc đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị dọc tuyến theo định hướng 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035. Các trục giao thông mới không chỉ mở rộng không gian phát triển, mà còn tạo ra những vùng đô thị quy mô lớn, sở hữu quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá phù hợp hơn để thu hút doanh nghiệp triển khai dự án, đặc biệt là các đại đô thị đồng bộ.

Đây cũng được xem là nền tảng để hình thành các không gian sống, làm việc mới, thu hút cư dân đến sinh sống ổn định, không chỉ bằng đầu tư mà bằng nhu cầu ở thực.

“Khi gắn với quá trình giãn dân, di dân và di dời sinh kế, vành đai 4 sẽ thúc đẩy dịch chuyển dân số tự nhiên, hình thành lực cầu ổn định, qua đó thúc đẩy nguồn cung tăng trưởng cả về số lượng lẫn chất lượng” - bà Miền nhấn mạnh.

Tái cấu trúc từ đơn cực sang đa trung tâm

Khi vành đai 4 dần định hình, tác động không chỉ nằm ở hạ tầng hay quỹ đất, mà còn lan sang cấu trúc thị trường bất động sản. Trục giao thông này được dự báo sẽ tái vẽ bản đồ phát triển đô thị Hà Nội theo hướng đa trung tâm, đồng thời mở ra cả cơ hội lẫn rủi ro cho các khu vực và nhà đầu tư đón đầu.

Theo bà Miền, khi đô thị hóa lan mạnh ra vành đai 4, cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chuyển dịch từ mô hình đơn cực sang đa trung tâm đa chức năng, với sự phân hóa rõ rệt theo không gian và phân khúc.

Tại khu vực trung tâm, thị trường tiếp tục phân hóa theo hướng cao cấp hóa. Các dự án hạng sang và siêu sang duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí có xu hướng tăng trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia quốc tế và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Theo định hướng tái thiết đô thị, quỹ đất lõi sẽ được ưu tiên cho các chức năng thương mại - dịch vụ giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A, dịch vụ cao cấp… qua đó hình thành hệ sinh thái hỗ trợ cho phân khúc nhà ở siêu cao cấp.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng trong ngắn hạn, nhưng về trung hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và dòng dân cư dịch chuyển ra ngoài.

Quy hoạch Vành đai 4 (bản đồ trước sáp nhập)

Ở chiều ngược lại, vùng ven Hà Nội sẽ trở thành không gian hấp thụ chính của dòng dân cư giãn nở, với sự xuất hiện của hàng loạt đại đô thị quy mô lớn. Nguồn cung tại đây dự kiến dồi dào, đa dạng phân khúc, hình thành các trung tâm ở thực mới, nơi người dân có thể làm việc, học tập, tiêu dùng và sinh hoạt trong cùng một không gian đô thị.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bà Miền cho rằng, các khu vực mới dọc vành đai 4 khó có thể cạnh tranh trực tiếp với khu tây hiện hữu như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, nơi đã sở hữu nền tảng hạ tầng, việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân ổn định.

Dưới góc độ đầu tư, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, nhận định phát triển đô thị dọc vành đai 4 luôn song hành giữa cơ hội và rủi ro.

Cơ hội đến từ việc hạ tầng hình thành kéo theo đô thị, dịch vụ và hệ sinh thái kinh tế phát triển, từ đó tạo dư địa tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, rủi ro lại nằm ở tính minh bạch và tiến độ quy hoạch.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ trải qua nhiều giai đoạn. Ở giai đoạn đầu, khi quy hoạch chưa rõ ràng, dòng tiền đầu cơ sẽ đi trước để chờ cú hích. Khi quy hoạch chi tiết được công bố và dự án triển khai, những khu đất không vướng quy hoạch sẽ tăng giá mạnh, có thể đạt 60% - 70% giá đất trong các dự án được phê duyệt 1/500.

Ngược lại, những khu đất mua theo tin đồn hoặc sóng đầu cơ có thể sụt giảm sâu nếu rơi vào diện giải tỏa hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Từ thực tế phát triển dọc các tuyến vành đai 3 và 3,5 trước đây, bà Miền cũng cảnh báo nhiều rủi ro có thể lặp lại nếu thiếu quy hoạch đồng bộ.

Trước hết là rủi ro quy hoạch treo, khi quy hoạch phân khu chậm hoặc thiếu nhất quán khiến dự án không thể triển khai. Thứ hai là rủi ro phát triển lệch chức năng, khu vực chỉ có nhà ở nhưng thiếu việc làm, dịch vụ, tiện ích, dẫn tới khó hình thành cộng đồng cư dân thực.

Ngoài ra còn có nguy cơ lệch pha cung - cầu khi nguồn cung tăng nhanh nhưng nhu cầu và khả năng chi trả không theo kịp. Đặc biệt, dòng vốn đầu cơ chạy theo thông tin quy hoạch có thể tạo ra các “cơn sóng” tăng giá cục bộ trong ngắn hạn, làm méo mó thị trường.

“Để tránh các kịch bản này, việc phát triển phải gắn với tư duy hạ tầng đi trước cùng quy hoạch, gắn giao thông với quy hoạch sử dụng đất, phát triển việc làm, dịch vụ, chính sách giãn dân... thay vì chỉ mở đường rồi kỳ vọng thị trường tự hình thành đô thị” – bà Miền nhấn mạnh.

VNF