Điểm nghẽn lớn nhất được tháo gỡ

Giai đoạn 2013 - 2014, những thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã trở thành “bệ phóng” thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

10 năm sau, bộ ba luật này lại trải qua một cuộc “cải tổ” lớn và tiếp tục là “cứu tinh” của ngành địa ốc, đặc biệt là trong bối cảnh những vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp trong ngành.

Chia sẻ với phóng viên, ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group cho hay, ông rất ấn tượng với những quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là việc bộ luật này đã bỏ quy định về khung giá đất được cập nhật 5 năm một lần.

“Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm với mức định giá sát với thị trường sẽ bảo đảm quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Điều này tạo nền tảng cho sự phát triển công bằng và ổn định của thị trường bất động sản”, ông Long nhận định.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc bỏ khung giá đất là một quyết định “dũng cảm” của các nhà lập pháp. Quy định này có thể khiến nguồn cung thị trường bị hạn chế trong 1 - 2 năm đầu, bởi doanh nghiệp cần thời gian để thích nghi và đáp ứng các quy định trong luật.

“Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhờ việc có thể xác định rõ mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, từ đó có thể hoạch định chiến lược mang tính dài hạn, thay vì ‘ăn xổi’ như giai đoạn trước”, ông Quang bình luận.

Việc trao quyền chủ động hơn cho các địa phương trong xác định giá đất cũng là một điểm đáng chú ý trong Luật Đất đai năm 2024. Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee (nền tảng phân tích thông tin bất động sản), trong Luật Đất đai cũ, bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành. Điều này vô hình trung khiến giá đất thiếu sự linh hoạt và không phản ánh đúng giá trị thị trường.

“Việc Luật Đất đai 2024 trao thẩm quyền ban hành bảng giá đất cho cấp tỉnh, thành phố sẽ giúp giá đất bám sát tình hình địa phương hơn. Điều này càng trở nên ý nghĩa khi giá đất giao dịch thực tế đang vượt xa mức trần của khung giá đất ở đô thị hiện nay”, ông Khánh chia sẻ.

Còn theo ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS, các quyết sách trong luật mới sẽ “giáng đòn mạnh” vào bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư có khuynh hướng đầu cơ.

“Sắp tới, nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai, thì phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Như vậy, cơ chế này sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp yếu kém, thiếu cả ‘tâm’ và ‘tầm’. Thị trường từ đây sẽ được thanh lọc, qua đó ngăn chặn tình trạng mua gom bất động sản”, ông Vũ phân tích.

Bên cạnh đó, Giám đốc DHCONS đánh giá cao quy định của Luật Đất đai 2024 về đẩy mạnh việc thu tiền sử dụng đất hàng năm, thay vì trả tiền một lần đối với các dự án sản xuất, kinh doanh. Quy định này sẽ từng bước đưa đất đai trở lại đúng với ý nghĩa là một tư liệu sản xuất, ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp gom đất để đầu cơ.

“Doanh nghiệp sẽ buộc phải xây dựng dự án, sau đó bán hoặc cho thuê công trình trên đất. Điều này góp phần thúc đẩy kinh tế và tránh lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Trần Vũ nói.

Yếu tố vĩ mô “kiến tạo” cho ngành địa ốc “ghi bàn”

Được củng cố về nền tảng pháp lý, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ tăng tốc mạnh mẽ nhờ lực đẩy từ nền kinh tế và sự phục hồi niềm tin của nhà đầu tư.

Từ góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, sức bật của thị trường đang được trợ lực bởi nhiều yếu tố. Tiêu biểu là đà tăng trưởng kinh tế ổn định của Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2025. Song hành với đó là việc lạm phát được kiểm soát và lãi suất duy trì ở mức thấp.

Ngoài ra, những đột phá về thể chế, sự hoàn thiện trong quy hoạch các cấp và việc đẩy mạnh đầu tư công cũng được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy cho sự bứt phá của thị trường bất động sản. Đặc biệt, ông Lực còn nhấn mạnh, những áp lực về tài chính của doanh nghiệp địa ốc đã được gỡ bỏ dần và nhiều công ty đã thành công trong việc tiếp cận vốn.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng tin tưởng vào triển vọng của thị trường trong năm 2025. So với thời điểm hơn 1 năm trước, tâm lý người mua và giới đầu tư ở giai đoạn hiện tại đang cho thấy một sắc thái khác. Thay vì chỉ tìm hiểu và thăm dò, nhiều người sẵn sàng xuống tiền để mua bất động sản.

Theo ông Quốc Anh, sự thay đổi này được hậu thuẫn bởi 3 động lực chính.

Thứ nhất, tín dụng bất động sản đang tăng trưởng ổn định. Tính đến đầu tháng 12/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3,35 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 16% so với cuối năm 2023, chiếm khoảng 21,8 - 22% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Điều này cho thấy, dòng vốn đang được khơi thông, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường.

Thứ hai, lãi suất điều hành liên tục giảm từ đầu năm 2023 và lãi suất cho vay cũng được giảm xuống. Xu hướng này dự kiến được duy trì, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà.

Thứ ba, sự ra đời của 3 luật sửa đổi liên quan đến bất động sản giúp tạo khung pháp lý vững chắc cho thị trường.

Dự báo xu hướng dòng tiền năm 2025

Trao đổi với phóng viên, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc nhận định, năm 2025 hứa hẹn mở ra cơ hội phát triển đối với thị trường bất động sản ở các tỉnh lân cận Hà Nội. Làn sóng dịch chuyển dòng tiền đang trở nên rõ nét hơn, trong bối cảnh giá nhà, đất ở Thủ đô đang ở mức cao kỷ lục.

“Để gia tăng lợi suất, giới đầu tư sẽ tìm đến các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang. Những địa phương này đang ghi nhận đà phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, thu hút lượng lớn người lao động tới làm việc, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, tạo ra tiềm năng lớn cho các dự án bất động sản trong khu vực”, ông Quyết phân tích.

Theo CEO của Đất Xanh Miền Bắc, giá căn hộ chung cư tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam… chỉ bằng 30 - 40% so với mức giá tại Hà Nội, nhưng tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê lại không hề kém.

“Với 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu một căn chung cư 50 m2 tại Bắc Ninh và thu về 12 triệu đồng/tháng từ việc cho thuê. Trong khi đó, để đạt được mức thu tương tự tại Hà Nội, số vốn bỏ ra để mua căn hộ có thể lên đến 4 tỷ đồng”, ông Quyết nêu ví dụ.

Là lãnh đạo của một công ty chuyên theo dõi số liệu bất động sản, ông Trần Đạt Khánh nhận định rằng, dòng tiền đầu tư trong năm 2025 có thể sẽ tiếp tục tập trung tại phía Bắc. Khu vực này đang “ghi điểm” nhờ lượng dự án mở bán mới dồi dào.

“Trong năm 2025, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, nhờ việc đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng sinh dòng tiền. Khi cán cân cung cầu của khối khách hàng phổ thông đạt tới điểm cân bằng, nhà đầu tư mới dần dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc khác”, ông Khánh dự báo.

Căn cứ vào các chu kỳ biến động trước đó của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường có thể sớm bước sang giai đoạn củng cố ngay từ đầu quý II/2025. Khi đó, nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc và phân khúc chung cư sẽ chia sẻ vị trí tâm điểm với loại hình nhà phố.

Từ quý II/2025 đến quý IV/2025, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc. Lúc này, giới đầu tư sẽ không còn đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Vì vậy, những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

BĐT