Điều này cho thấy những tín hiệu sáng từ thị trường bất động sản. Dù vậy, với dân số chưa tới 1 triệu người, việc cùng lúc triển khai nhiều dự án, câu hỏi đặt ra là liệu nguồn cung có vượt quá cầu?

Bùng nổ chung cư ven sông Hàn

Không khó để nhận ra những thay đổi chóng vánh hai bên bờ Đông và bờ Tây sông Hàn trong khoảng 1 năm trở lại đây. Ở vị trí đắc địa phía bờ Tây (đường Bạch Đằng), ngay chân cầu quay sông Hàn là tòa tháp cao 50 tầng, trong đó có 45 tầng nổi và 5 tầng hầm của Dự án M Landmark Residences với 224 căn hộ của chủ đầu tư Công ty CP Địa ốc Foodinco thuộc Tập đoàn Alphanam. Theo đại diện Chủ đầu tư, các căn hộ của Dự án sở hữu sổ hồng lâu dài, sẽ được mở bán trong tháng 6/2025.

Ven theo tuyến Bạch Đằng, từ chân cầu Rồng đến cầu Tuyên Sơn, nếu đầu năm 2024 chỉ có tòa căn hộ The Filmore Da Nang thì hiện tại, hàng loạt tòa tháp chung cư đang được xây dựng với số lượng lớn căn hộ sắp tung ra thị trường như: The One Tower của Công ty TNHH Kyoritsu Maintenance Việt Nam với 253 căn hộ; Landmark Tower Đà Nẵng của Công ty CP Cosmos Housing với 446 căn hộ; Masteri Rivera Danang của Công ty CP Phát triển nhà Tuyên Sơn với 1.112 căn hộ…

Đối xứng về phía bờ Đông cũng sôi động không kém với các dự án căn hộ như: Peninsula Đà Nẵng của Công ty CP Tập đoàn Đông Đô với 941 sản phẩm căn hộ; The Sun Cosmo Residence với The Panoma gồm 650 căn hộ; The Cosmo 146 căn townhouse và villa; Tổ hợp Sun Symphony Residence quy mô 8 ha, tỷ lệ xây dựng 57% với các loại hình căn hộ, nhà phố, biệt thự của Sun Group…

Không chỉ khai thác quỹ đất ở còn lại hai bên sông Hàn, từ ven biển đến trung tâm TP. Đà Nẵng, nhiều dự án tháp chung cư cũng đang được khẩn trương xây dựng. Trong số đó có The Legend City Danang trên tuyến đường Võ Văn Kiệt do Công ty TNHH MTV Vipico đầu tư với quy mô 800 căn hộ; The Vista Residence Da Nang tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Hải Châu của Công ty CP Cường Thịnh Phát Land với 112 căn hộ; Newtown Diamond Residence do Tập đoàn BRG đầu tư tại đường Trường Sa (quận Ngũ Hành Sơn) cung ứng 1.733 căn hộ; Dự án FPT Plaza 3 (Tập đoàn FPT) với 861 căn hộ…

Theo số liệu từ DKRA Consulting, từ tháng 1 đến 4/2025, nguồn cung trên thị trường căn hộ thương mại tại Đà Nẵng tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp biến động mạnh theo khu vực, tại quận Hải Châu - trung tâm hành chính, mức giá dao động từ 35 - 150 triệu đồng/m². Quận Sơn Trà ghi nhận mức giá 57 - 118 triệu đồng/m², quận Ngũ Hành Sơn là 27 - 109 triệu đồng/m². Cá biệt, một số căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm được chào bán tới 175 triệu đồng/m², tiệm cận với giá đất nền tại các khu vực trung tâm của Đà Nẵng.

Lệch pha cung cầu?

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Đà Nẵng, những năm gần đây, bất động sản Đà Nẵng phát triển theo các phân khúc riêng biệt theo từng giai đoạn. Nếu trước đây là phân khúc đất nền, sau đó đến đất ven biển “bùng nổ”, thì hơn một năm qua, phân khúc căn hộ ở lại soán ngôi. Điều này thực sự gây bất ngờ nếu không nói là có phần khó hiểu, bởi Đà Nẵng có dân số chưa tới 1 triệu người, quỹ đất nền khá dồi dào từ các dự án Khu đô thị Hòa Xuân, phía Tây Bắc Đà Nẵng và vùng ven với Quảng Nam, nhu cầu về nhà ở chưa thực sự bức thiết như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh.

Nguyên nhân khiến phân khúc căn hộ bùng nổ có thể là kinh tế Đà Nẵng phục hồi, hạ tầng cải thiện, du lịch phát triển, đặc biệt là thông tin sáp nhập Quảng Nam - Đà Nẵng.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản Đà Nẵng, việc gia tăng cùng lúc số lượng lớn căn hộ so với nhu cầu ở thực cần phải đánh giá lại. Dù nguồn cung gia tăng, báo cáo từ DKRA cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp tháng 4/2025 chỉ đạt 13%, chủ yếu từ các dự án mở bán trước đó. Quý I/2025, tổng nguồn cung căn hộ còn thấp hơn 50% so với quý IV/2024. Cấu trúc thị trường cũng bộc lộ sự lệch pha rõ rệt khi phân khúc cao cấp áp đảo, phân khúc trung cấp, vừa túi tiền lại khan hiếm. Phần lớn dự án tập trung ở quận Sơn Trà (chiếm 32,8% tổng cung) theo tiện ích giáp biển, nơi tổ chức pháo hoa quốc tế và lưu trú của khách du lịch ngắn hạn, chứ chưa phục vụ nhu cầu ở thực.

Một số chuyên gia cho rằng, nguồn cung dồi dào, tập trung vào phân khúc cao cấp, nhu cầu thực thiếu bền vững sẽ khiến thị trường đối mặt với nguy cơ mất cân đối cung cầu. Nhà đầu tư có thể sẽ đối diện với nhiều rủi ro.

BĐTh