Trong bối cảnh này, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ và đất nền, vẫn duy trì vai trò quan trọng, giữ nhịp cho thị trường.

Giá điều chỉnh, nhu cầu vẫn hiện hữu

Thị trường bước vào giai đoạn “hậu Tết” với bức tranh phân hóa rõ nét. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm mạnh trong dịp nghỉ lễ, nhưng ngay khi kỳ nghỉ kết thúc, lượng quan tâm bật trở lại. Số liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, đến cuối tháng 2/2026, mức độ quan tâm đã tiệm cận ngưỡng giữa tháng 12/2025.

Tuy nhiên, đà hồi phục không kéo dài. Chỉ sau hơn một tuần, nhịp phục hồi bắt đầu chững lại. Nguyên nhân chính đến từ tâm lý thận trọng của người mua, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Áp lực chi phí vốn khiến quyết định xuống tiền bị kéo giãn, thay vì diễn ra nhanh như các giai đoạn trước.

Ở chiều giá, thị trường ghi nhận những điều chỉnh cục bộ. Trong quý I/2026, giá rao bán đất nền tại Hà Nội giảm trung bình 4% so với cuối năm 2025. Tại TP. HCM (địa giới cũ), nhà riêng giảm khoảng 2%. Diễn biến này phản ánh sức ép với các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động và duy trì mức quan tâm ổn định.

Một điểm đáng chú ý là nhu cầu không biến mất mà chuyển sang trạng thái “kén chọn” hơn. Tại TP. HCM (cũ), việc giá nhà riêng giảm nhẹ 2% tạo lực kéo, giúp lượng tìm kiếm tăng 23% ngay sau Tết; phân khúc căn hộ tăng 36%. Tại Hà Nội, chung cư tiếp tục là điểm sáng với lượng quan tâm tăng khoảng 30%.

Xu hướng tìm kiếm cũng lan rộng ra các địa phương có nền tảng phát triển tốt. Năm 2025, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng 29% so với năm 2024, Huế tăng 21%, Bắc Ninh tăng 17%, Khánh Hòa tăng 15%, Hải Phòng tăng 13%. Các dữ liệu này cho thấy các cực tăng trưởng mới đang hình thành song hành với phát triển công nghiệp, hạ tầng và du lịch.

Anh Trần Văn Hùng, 34 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP. HCM, chia sẻ: “Sau Tết, tôi có xem một số dự án nhà riêng ở quận 12 và Bình Tân (cũ). Giá giảm khoảng 2% so với cuối năm 2025, nhưng vì lãi suất vay tăng, tôi không muốn vay quá nhiều. Tôi ưu tiên căn nhà vừa túi tiền, gần chỗ làm và tiện đi lại cho con đi học. Nhiều dự án đầu cơ tôi bỏ qua vì rủi ro cao, dù giá rao hấp dẫn”.

Tương tự tại Hà Nội, chị Lê Thị Thanh, 29 tuổi, đang tìm căn hộ chung cư tại quận Cầu Giấy, cho biết: “Tôi đã tham khảo nhiều dự án sau Tết. Giá không giảm nhiều, nhưng tôi tập trung vào những dự án uy tín, tiện ích đầy đủ. Nhóm đầu cơ và các dự án chưa hoàn thiện tôi đều không xem xét. Thực tế, nhu cầu mua để ở thực vẫn rất cao, nhưng quyết định của người mua giờ rất thận trọng”.

Những trường hợp này phản ánh đúng xu hướng thị trường hiện tại: phân khúc đất nền và căn hộ ở thực vẫn giữ mức quan tâm ổn định, nhưng các quyết định giao dịch bị kéo dài do áp lực chi phí vốn và tâm lý thận trọng. Đồng thời, nhu cầu “chọn lọc” dự án uy tín, tiện ích tốt, gần nơi làm việc/tiện ích xã hội đang là ưu tiên hàng đầu của người mua.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, đà phục hồi chững lại do tâm lý thận trọng của người mua trước biến động vĩ mô. “Áp lực chi phí vốn đang tăng khiến các quyết định xuống tiền không còn nhanh như trước. Nhóm khách hàng có sẵn tài chính sẽ có nhiều lựa chọn hơn và khả năng chủ động đàm phán cao hơn”, ông nhận định.

Ngoài ra, các sản phẩm đầu cơ hoặc phụ thuộc vay vốn gặp khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất nhích lên. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu thực vẫn giữ được sự quan tâm ổn định, cho thấy người mua đang cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và rủi ro.

Sự phân hóa còn diễn ra ở uy tín chủ đầu tư và vị trí dự án. Những dự án có thiết kế chất lượng, tiện ích thực tế và hệ thống quản lý bài bản thu hút người mua, trong khi các sản phẩm thiếu minh bạch dễ bị bỏ qua.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Dữ liệu cho thấy nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn duy trì, ngay cả khi thị trường đối mặt nhiều thách thức. Tuy nhiên, khoảng cách giữa “quan tâm” và “giao dịch” đang rộng hơn, đòi hỏi người mua cân nhắc kỹ dòng tiền và mức độ rủi ro.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiện chưa có cơ sở để giá giảm mạnh trên diện rộng. Tuy vậy, thị trường đang hình thành nhiều vùng giá mới nhờ các dự án triển khai với mức giá hấp dẫn, đồng thời cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng, tạo ra các khu vực có mức giá phù hợp khả năng chi trả của người mua.

Dù một số phân khúc như đất nền điều chỉnh cục bộ, bất động sản vẫn là kênh giữ sức hút dòng tiền. Thị trường được kỳ vọng bước vào giai đoạn vận hành minh bạch, chuyên nghiệp hơn, thay vì phụ thuộc các đợt sốt nóng mang tính chu kỳ.

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư và người mua tập trung vào nhu cầu thực và năng lực tài chính cá nhân. Khách hàng có sẵn vốn sẽ chiếm ưu thế khi thị trường phân hóa, giúp họ đàm phán tốt và chọn dự án uy tín.

Với chủ đầu tư, nâng cao chất lượng thiết kế, tiện ích và minh bạch thông tin là yếu tố sống còn. Ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh: “Sự phân hóa không chỉ diễn ra giữa loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí dự án. Những đơn vị chú trọng vận hành, quản lý và tiện ích thực tế sẽ tạo lợi thế cạnh tranh lớn”.

Có thể nói, thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang trải qua giai đoạn hạ nhiệt, với giá điều chỉnh cục bộ nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Phân khúc đất nền và căn hộ giữ vai trò “giữ nhịp”, trong khi sản phẩm đầu cơ và phụ thuộc vốn vay chịu áp lực.

Sự phân hóa rõ rệt về giá, loại hình sản phẩm và uy tín chủ đầu tư đòi hỏi người mua cân nhắc kỹ lưỡng dòng tiền, ưu tiên nhu cầu thực và minh bạch thông tin. Trong bối cảnh này, thị trường được kỳ vọng vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và ổn định hơn, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn.

VNF