Trước đại dịch, Trung Quốc là thị trường du lịch nước ngoài lớn nhất thế giới, với khoảng 150 triệu chuyến du lịch nước ngoài vào năm 2019. Phần lớn sự phục hồi ở Đông Nam Á sẽ phụ thuộc vào việc Trung Quốc mở cửa trở lại và Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Tuy nhiên, hiện tại, các thị trường du lịch quốc tế lớn đã đạt lượng khách tương đương năm 2019, ngoại trừ thị trường Đông Nam Á, nơi công suất phòng đạt 70% so với năm 2019.

Việt Nam mới đạt 60% công suất sử dụng phòng so với năm 2019 và lượng khách quốc tế quay trở lại kém ấn tượng trong 10 tháng đầu năm 2022, chỉ đạt 2,3 triệu lượt.

Có thể thấy, du khách người Trung Quốc, Hàn Quốc đã trở thành nguồn khách quốc tế lớn nhất của Việt Nam. Trong cùng thời kỳ, họ chiếm 620.000, tương đương 26%, lượng khách quốc tế. Có sự gia tăng mạnh mẽ từ các thị trường nguồn mới như Ấn Độ với 82.000 lượt khách từ tháng 1 đến tháng 10, riêng tháng 10 đạt trên 20.000 lượt, tăng 25,8% so với cùng kỳ năm 2019.

Nhu cầu trong nước đang thúc đẩy sự phục hồi du lịch ở Việt Nam. Đến tháng 10, có 91,8 triệu lượt khách nội địa, vượt mức 85 triệu lượt của năm 2019.

Hoạt động du lịch vẫn còn rời rạc ở Việt Nam. Sự phục hồi của các khu nghỉ dưỡng ven biển chậm hơn so với dự đoán, đặc biệt là đối với những khu nghỉ dưỡng dựa vào nhu cầu quốc tế.

Ví dụ, Nha Trang, Cam Ranh mới đạt 45% công suất phòng so với năm 2019 và Đà Nẵng mới đạt một nửa so với năm 2019. Một số khách sạn tại TP.HCM và Hà Nội phục hồi tốt với kết quả đáng khích lệ từ khách doanh nhân, khách lưu trú dài ngày và nhóm doanh nhân.

Thế nhưng, giá phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn thấp hơn 15-20% so với năm 2019. Bất động sản cao cấp phục hồi tốt hơn. Phân khúc hạng sang đã phục hồi trong suốt đại dịch và tiếp tục hoạt động tốt, với tỷ lệ phục hồi vượt trội so với thị trường chung.

Tại Việt Nam, có nhiều dự án đang triển khai xây dựng sẽ gây áp lực lên giá thuê và công suất thuê. Trong 3 năm tới, dự kiến ​​có 47.000 căn hộ khách sạn và condotel, tương đương 30% nguồn cung hiện tại. Điều này sẽ dẫn đến cạnh tranh lớn hơn.

Hoạt động M&A khách sạn

Khi thị trường phục hồi, khối lượng đầu tư khách sạn ở châu Á-Thái Bình Dương đã cho thấy những dấu hiệu hoạt động mạnh mẽ. Có 459 giao dịch vào năm 2021 trị giá tổng cộng 14,9 tỷ đô la, vượt qua mức trung bình 5 năm trước đại dịch. Từ năm 2022 trở đi, nhu cầu của nhà đầu tư sẽ vẫn mạnh mẽ khi khoảng cách giữa người bán và người mua dường như được thu hẹp. Tài sản khách sạn có vị trí tốt, chất lượng cao tại các thị trường trọng điểm sẽ vẫn được thèm muốn.

Trong khu vực, Hàn Quốc, Trung Quốc và Úc đã thu hút được nhiều vốn nhất. Đực biệt là Nhật Bản đã tiếp tục thu hút sự chú ý mạnh mẽ, đặc biệt là sau khi mở cửa trở lại gần đây.

 Tuy nhiên, các thị trường đang phát triển như Việt Nam ít phổ biến hơn do thiếu tài sản chất lượng để bán ở các thành phố lớn.

Trong khi niềm tin đầu tư đang quay trở lại cùng với nhu cầu đi lại bị dồn nén, triển vọng thị trường vẫn bị che mờ bởi những rủi ro tiêu cực, bao gồm sự mơ hồ xung quanh các chính sách biên giới ở Trung Quốc, chi phí đi lại bằng đường hàng không và thời gian bay ngày càng tăng, cũng lạm phát gia tăng ở hầu hết các thị trường nguồn, bất kể lĩnh vực khách sạn tuyên bố sẽ áp dụng nhanh chóng với giá cả linh hoạt để hoạt động trong môi trường lạm phát.

Hoạt động mua bán, sáp nhập khách sạn ở Việt Nam diễn ra khá tĩnh lặng trong hai năm qua do thiếu sản phẩm chất lượng. Năm 2022, lượng giao dịch tăng chậm, với ba giao dịch nghỉ dưỡng đáng chú ý. Thế nhưng, tài sản vẫn còn tương đối đắt, với sự khác biệt lớn giữa kỳ vọng của chủ sở hữu và thái độ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với rủi ro và phần thưởng.

Nhà đầu tư muốn gì

Bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là mục tiêu đầu tư hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước; vì hai khu vực quan trọng này đã cung cấp công suất thuê và tỷ lệ ổn định sau đại dịch do thiếu hàng tồn kho mới. Vẫn có nhu cầu cao đối với khách sạn thành phố nhưng chỉ giới hạn ở những tài sản có hàng tồn kho, cơ sở vật chất và chất lượng xây dựng phù hợp.

Tiền lãi đến từ các quỹ đầu tư tư nhân, các cá nhân và tập đoàn có giá trị ròng cao trong và ngoài nước, thường lựa chọn các công ty quản lý bên thứ ba như các thương hiệu được quốc tế công nhận.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư khách sạn quan tâm. Để trở nên nổi bật, những cơ sở kinh doanh này phải có lối đi ra bãi biển thuận tiện, thiết kế đẹp mắt và sự kết hợp chính xác giữa các cơ sở vật chất. Đây được coi là 'tài sản danh hiệu' và khuyến khích mua hàng trong điều kiện thị trường không chắc chắn gần đây.

Trong tương lai, việc tuân thủ môi trường, xã hội và quản trị ngày càng quan trọng trong lĩnh vực khách sạn. Chi phí năng lượng gia tăng, sự thay đổi sở thích đối với du lịch bền vững và không gian xanh, cũng như nhu cầu ngày càng tăng đối với các cam kết về môi trường và khí hậu đang đẩy nhanh sự tập trung của ngành vào tính bền vững. Các tài sản nắm bắt đúng đắn tính bền vững có lợi thế hơn các đối thủ khác trên thị trường để thu hút đầu tư nước ngoài.

Những điều chỉnh thị trường gần đây sẽ trì hoãn việc hoàn thành một số dự án. Trong những tháng tới, có thể có nhiều cơ hội hơn để có được những tài sản chưa có trước đây và sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước.

Có sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư nước ngoài cơ hội, những người muốn tận dụng cuộc khủng hoảng tín dụng và suy thoái hiện tại của Việt Nam. Họ đang ngồi trên những nguồn vốn lớn và đang chờ đợi những cơ hội thích hợp để đầu tư.

ViR; Mauro Gasparotti