Thực trạng thị trường

Đại dịch COVID-19 cơ bản được khống chế ổn định, tuy vậy, do những ảnh hưởng chung của thị trường cả nước, bất động sản các tỉnh lẻ miền Trung cũng không còn diễn ra các hoạt động mua bán sôi động như trước đây.

Tại miền Trung, từ giữa năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản ở một số trung tâm kinh tế lớn như Đà Nẵng, Đông Quảng Nam, Nha Trang, Cam Ranh (Khánh Hoà), Quy Nhơn (Bình Định) bắt đầu bước vào thời kỳ "đóng băng".

Trái ngược những nơi này, thị trường các tỉnh lẻ như Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế, Phú Yên… lại thu hút được "dòng tiền" từ các nhà đầu tư nhờ mặt bằng giá đất còn thấp, ảnh hưởng từ các quy hoạch mở rộng đô thị, triển khai các dự án đường ven biển...

Mặc dù vậy, từ giữa năm 2022 đến nay, khi chính quyền các địa phương đồng loạt triển khai các giải pháp ổn định lại thị trường bất động sản như: rà soát, quản lý chặt chẽ các hoạt động kinh doanh mua bán bán bất động sản; ngăn chặn, xử lý nghiêm tình trạng đầu cơ, thổi giá, mua bán "hai giá", phân lô tách thửa tràn lan… thì thị trường ác tỉnh lẻ cũng dần "hạ nhiệt". Đặc biệt là ở giai đoạn cuối năm khi các ngân hàng thực hiện chính sách "khoá room" đối với bất động sản.

Những diễn biến này đều đã được đề cập trong báo cáo đánh giá chung về tình hình thị trường bất động sản Quý 3/2022 của Bộ Xây dựng hay báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, tình trạng đầu cơ giảm nhiều so với 6 tháng đầu năm 2022. Hiện tượng các nhà đầu tư bỏ cọc…các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác một vài người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua".

Còn theo đánh giá Bộ Xây dựng: "Các địa phương đã không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm sau khi các địa phương có những giải pháp kịp thời để ổn định thị trường".

Đáng chú ý, phân khúc đất đấu giá (do Nhà nước đầu tư) vốn có số lượng khách hàng tham gia đông đảo thì nay cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm không khác gì phân khúc bất động sản dự án do các doanh nghiệp đầu tư.

Đơn cử như tại TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, trong tháng 9 và tháng 10/2022, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đông Hà đã 2 lần thông báo tổ chức đấu giá 53 lô đất tại 8 khu dân cư mới được đầu tư trên địa bàn với tổng giá trị khởi điểm hơn 155 tỉ đồng, thế nhưng cả 2 lần đều không có người tham gia đấu giá. Điều này trái ngược hoàn toàn với những diễn biến hết sức "nóng sốt" trong 3 tháng đầu năm sau khi dự án Vincom Đông Hà được triển khai.

Triển vọng khi nút thắt về dòng tiền được tháo gỡ?

Mặc dù tình hình thị trường hiện nay vẫn khá ảm đạm, tuy vậy, vẫn có những đánh giá lạc quan đối với thị trường tỉnh lẻ miền Trung trong năm 2023.

Ông Đặng Duy Linh, Tổng giám đốc Công ty TNHH công nghệ Homeup Việt Nam cho hay, hiện nay Chính phủ đã có nhiều chính sách mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản. Do vậy tâm lý chung của thị trường cơ bản đã an tâm và ổn định trở lại, tuy nhiên, dòng vốn vẫn là mấu chốt của thị trường hiện nay.

Mặt bằng giá vẫn còn thấp là điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản các tỉnh lẻ miền Trung có thể phục hồi sớm khi dòng tiền được khơi thông trở lại.

"Thực trạng chung cho thấy tại các tỉnh, chủ đầu tư và nhà đầu tư liên tục giảm giá sâu sản phẩm bất động sản để "xả hàng" nhưng không tìm được người mua. Và khi lãi suất ngân hàng tiếp tục tăng lên, thì nguy cơ bất động sản đóng băng và giá đất tiếp tục giảm vẫn còn tiếp diễn. Trong khi đó, nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực cũng sẽ không mua vào lúc này bởi họ tin rằng giá bất động sản sẽ còn giảm tiếp, nên họ có động thái chờ đợi. Tuy vậy, nếu dòng vốn được khơi thông thì thị trường hoàn toàn có thể phục hồi nhanh khi nhà đầu tư quay trở lại", ông Linh nói.

Cũng theo ông Linh, thời gian gần đây, nhất là sau khi đại dịch COVID-19 được khống chế, nhiều dự án FDI lớn với quy mô hàng tỷ USD lớn được cấp chủ trương đầu tư tại các tỉnh miền Trung. Bên cạnh đó, một số dự án hạ tầng trọng điểm lớn của quốc gia như cao tốc, sân bay, cảng biển… sắp được triển khai trong năm 2023 tại các tỉnh miền Trung. "Việc triển khai các dự án sẽ góp phần kích hoạt lại dòng tiền cho nền kinh tế và giúp bất động sản, mà trước hết là bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh", ông Linh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Dũng, Giám đốc kinh doanh CTCP Ariyan, thuộc Tập đoàn Sovico cho rằng, sau khi bất động sản các vùng trung tâm như Đà Nẵng, TP.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Phú Quốc tăng lên "đỉnh giá", không còn nhiều khả năng sinh lời thì nhà đầu tư đã bắt đầu chú ý đến thị trường tỉnh. Tuy vậy, những vấn đề về chính sách vĩ mô, tài chính ngân hàng đang ảnh hưởng phần nào đến thị trường các tỉnh.

"Những ảnh hưởng này sẽ kéo dài cho đến khi nào có sự điều chỉnh lại các chính sách vĩ mô. Chắc chắn trong thời gian tới, Chính phủ cũng sẽ xem xét để đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm khơi thông lại dòng tiền cho nền kinh tế. Mà giải pháp cơ bản nhất trước hết vẫn là giải ngân đầu tư công. Khi đầu tư công được đẩy mạnh sẽ giúp dòng tiền lưu thông trở lại với thị trường, thúc đẩy các ngành kinh tế cũng phát triển, trong đó có bất động sản", ông Dũng nói.

Về phần mình, ông Phạm Sắc Long, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Tâm Việt Miền Trung nhận xét, trong giai đoạn cuối năm, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó do chính sách khoá room tín dụng, tăng lãi suất từ các ngân hàng. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng có thể giúp tháo gỡ khó khăn vướng mắc tại nhiều dự án cũ và mới. Do đó, thay vì chờ đợi, xem xét tình hình như trước thì các nhà đầu tư sẽ bắt đầu đổ tiền quay trở lại thị trường để đón sóng cơ hội mới.

"Hiện một số ngân hàng cho biết sẽ có nới room tín dụng cho bất động sản, kết hợp với chu kỳ hình sin của bất động sản đó là sau khi xuống đáy rồi sẽ đi lên nên từ giữa năm sau trở đi có khả năng thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại, đặc biệt là tại các địa phương đang có mặt bằng giá đất ở mức vừa phải, chưa bị đẩy giá lên mức quá cao", ông Long dự đoán.

NDT