“Ông lớn” dẫn dắt, “ông nhỏ” xoay mình

Những năm gần đây, hàng loạt tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Ecopark... liên tục mở rộng quỹ đất và triển khai dự án quy mô tại các địa phương như Long An, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hoà Bình, Hà Nam... Các “siêu dự án” với hạ tầng, tiện ích đồng bộ đã nhanh chóng thay đổi cục diện thị trường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, sự xuất hiện của các tập đoàn lớn đã mang lại "làn gió mới” cho địa phương. Trước đây, phần lớn dự án ở tỉnh chỉ dừng ở việc phân lô bán nền manh mún, thiếu quy hoạch và tiện ích, thì nay các doanh nghiệp lớn phát triển đô thị bài bản, quy mô và có hệ sinh thái đồng bộ, giúp định hình lại diện mạo đô thị và tiêu chuẩn sống.

Việc các tập đoàn lớn tràn xuống thị trường tỉnh không chỉ vì quỹ đất ở đô thị trung tâm ngày càng cạn, mà còn do xu hướng dịch chuyển dân cư và nhu cầu không gian sống rộng rãi.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng đây là xu hướng tất yếu. “Phân khúc thấp tầng đòi hỏi quỹ đất lớn, trong khi Hà Nội hay TP. HCM đã chật kín. Mật độ dân cư cao khiến người dân có xu hướng dịch ra vùng ven, nơi có không khí trong lành và hạ tầng đang hoàn thiện”, ông nói.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của “ông lớn” cũng đồng nghĩa với việc "luật chơi" sẽ được viết lại. Mặt bằng giá và chính sách bán hàng bị kéo lên một nấc mới. Các tập đoàn lớn thường tung ra chính sách chiết khấu sâu, ân hạn lãi gốc dài hạn, cam kết thuê lại hoặc đảm bảo lợi nhuận, khiến những doanh nghiệp nhỏ gần như không thể “đu theo”.

“Ví dụ như Vinhomes, họ có thể chiết khấu lớn, ân hạn gốc vài năm, cam kết tiền thuê, nhưng một doanh nghiệp nhỏ cùng khu vực thì làm sao đủ sức”, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, “Không theo thì mất khách, mà theo thì 'chết' vì không đủ lực. Doanh nghiệp nhỏ buộc phải linh hoạt để tồn tại”.

Bên cạnh đó, rào cản pháp lý và năng lực giải phóng mặt bằng cũng khiến doanh nghiệp nhỏ yếu thế. Ông Kiên cho biết: “Doanh nghiệp nhỏ phải tự đi đàm phán từng hộ dân, tốn công và thời gian. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn được hỗ trợ mạnh từ cơ quan chức năng nên tiến độ nhanh hơn rất nhiều".

Trước đây, các doanh nghiệp nhỏ thường phát triển dự án nhỏ hoặc phân lô bán nền, không cần hệ sinh thái phức tạp. Nhưng bây giờ, muốn sống được ở vùng xa, phải có hạ tầng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại - điều mà chỉ “ông lớn” mới làm nổi. Vì thế, doanh nghiệp nhỏ chỉ có thể “ăn theo”, phát triển ở khu vực lân cận để hưởng lợi từ hạ tầng sẵn có.

“Sân chơi” nhiều cơ hội nhưng không dành cho tất cả

Sự lan tỏa của các “ông lớn” đã giúp thị trường địa phương thay đổi về chất, nhưng không đồng nghĩa mọi chủ đầu tư đều hưởng lợi.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, các doanh nghiệp lớn tạo hiệu ứng cộng hưởng tích cực, chứ không hoàn toàn là “cuộc chiến sinh tồn”. “Mỗi doanh nghiệp sẽ có tệp khách hàng riêng. Doanh nghiệp nhỏ có thể phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, trong khi ông lớn phục vụ phân khúc cao cấp hơn. Sự xuất hiện của họ góp phần lan tỏa sức cầu, tiêu chuẩn phát triển và chất lượng đô thị”, ông nói.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy cơ hội cho doanh nghiệp nhỏ đang thu hẹp nhanh. Ông Lê Quốc Kiên phân tích: “Thấp tầng ở tỉnh chỉ thực sự sống được khi có dân cư và việc làm. Muốn kéo dân về thì phải có khu công nghiệp, khu đại học, hoặc hạ tầng kết nối tốt. Nếu chỉ xây giữa cánh đồng, không có nguồn cầu thực thì rất khó khả thi".

Trường hợp Vinhomes ở Hưng Yên là ví dụ điển hình. Thành công của dự án không chỉ vì quy mô lớn mà còn nhờ vị trí sát khu công nghệ cao, đại học và khu dân cư sẵn có. “Nhiều người lấy câu chuyện của Vinhomes để làm mẫu, nhưng quên rằng không phải nơi nào cũng có sẵn nguồn cầu như thế”, ông Kiên nói.

Cũng vì thế, nhiều dự án thấp tầng tại các tỉnh đang chậm thanh khoản. Giá niêm yết bị đẩy cao, nhưng giá giao dịch thực tế chỉ đạt 50% - 80%. Ông Lê Quốc Kiên cho rằng: “Doanh nghiệp niêm yết 100 triệu đồng/m² nhưng bán thực chỉ 60 - 80 triệu đồng/m2. Họ vẫn giữ giá cao để tạo mặt bằng, cộng thêm chi phí marketing, ân hạn, hoa hồng sàn… khiến giá bị đẩy lên.”

Mặt bằng giá ở các thị trường này đang tự định hình lại, và phải mất vài năm nữa mới biết liệu giá đó có “đi được” hay không. “Thị trường thấp tầng vùng ven vẫn đang trong giai đoạn định hình, còn lâu mới gọi là tăng trưởng thật sự”, ông Kiên đánh giá.

Trước “làn sóng mở rộng” của các tập đoàn lớn, bài toán sống còn của doanh nghiệp nhỏ là thích nghi bằng chiến lược linh hoạt - thay vì cạnh tranh trực diện.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng: “Không có một chủ đầu tư nào chiếm lĩnh toàn bộ thị trường. Doanh nghiệp nhỏ nên chọn hướng đi riêng - phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, hoặc những dự án nhỏ gắn với nhu cầu thực của người dân địa phương".

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhỏ có thể chọn hướng đi “ăn theo” các dự án lớn, phát triển sản phẩm vệ tinh để tận dụng hạ tầng và tiện ích đã hình thành. Đây là chiến lược giúp họ giảm chi phí đầu tư, tăng khả năng tiếp cận khách hàng và rút ngắn thời gian triển khai - cách làm thực tế mà nhiều doanh nghiệp đang áp dụng để tồn tại giữa “vòng xoáy” cạnh tranh mới.

Với người mua, chuyên gia Lê Quốc Kiên lưu ý bốn điểm quan trọng.

Thứ nhất, không vay quá 40% giá trị tài sản để tránh rủi ro tài chính khi lãi suất biến động.

Thứ hai, phải tính kỹ dòng tiền, dù được ân hạn gốc 1 - 2 năm cũng không nên chủ quan.

Thứ ba, chỉ nên mua ở khu vực có khả năng khai thác cho thuê hoặc ở thực, tránh để nhà bỏ trống.

Và cuối cùng, cần đánh giá kỹ tiềm năng dân cư, việc làm và hạ tầng xung quanh dự án trước khi “xuống tiền”.

“Nhà thấp tầng nếu không có người ở sẽ xuống cấp rất nhanh. Đừng mua theo phong trào hay vì những ưu đãi hấp dẫn nhất thời”, ông Kiên khuyến nghị.

Về dài hạn, theo ông Đinh Minh Tuấn, phân khúc thấp tầng ở các thị trường mới vẫn còn dư địa lớn, nhưng chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, có tầm nhìn 5 - 15 năm.

“Đây không phải cuộc chơi của người đầu tư lướt sóng. Ai chấp nhận chờ đợi, hưởng lợi từ hạ tầng, dân cư và tiện ích phát triển dần - người đó mới là người thắng cuộc,” ông nói.

VNF