Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng

Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, câu chuyện được các doanh nghiệp nhắc đến nhiều nhất không phải là giá bán hay tốc độ tăng trưởng của thị trường, mà là niềm tin của nhà đầu tư và khả năng tạo dòng tiền thực từ các dự án.

Trong nhiều năm, bất động sản du lịch từng được xem là phân khúc hưởng lợi lớn từ sự bùng nổ của ngành du lịch Việt Nam. Sự gia tăng mạnh mẽ của lượng khách trong nước và quốc tế đã góp phần hình thành hàng loạt tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn tại các điểm đến ven biển, miền núi và các trung tâm du lịch mới nổi.

Các diễn giả tham gia phiên thảo luận với chủ đề "Để thị trường thành kênh lưu trú dòng tiền" tại Hội thảo - Ảnh: Chí Cường

Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nhanh, thị trường bước vào quá trình điều chỉnh mạnh mẽ hơn. Nhà đầu tư trở nên thận trọng, yêu cầu về pháp lý, hiệu quả khai thác và năng lực vận hành ngày càng cao. Điều đó buộc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển.

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group cho rằng trong chu kỳ mới, thị trường sẽ không còn được dẫn dắt bởi những kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Theo bà Trần Diễm My, mọi doanh nghiệp khi bước vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đều mong muốn tạo ra những công trình đẹp nhất, tốt nhất tại địa phương nơi mình đầu tư. Tuy nhiên, giá trị của một dự án không nằm hoàn toàn ở quy mô hay mức vốn đầu tư.

“Không phải công trình nào cũng đủ tầm vóc để trở thành biểu tượng, nhưng biểu tượng ở đây mang rất nhiều ý nghĩa. Có những công trình vừa phải nhưng mang đậm yếu tố văn hóa địa phương, để khi du khách đến họ cảm nhận được nơi đó có gì đặc biệt và hiểu vì sao công trình được xây dựng ở đó”, bà Trần Diễm My chia sẻ.

Theo bà, điều quan trọng là mỗi dự án phải trở thành một điểm đến. Khi nhắc tới một địa phương, du khách có thể nhớ ngay đến nơi đó như một điểm vui chơi, lưu trú, trải nghiệm văn hóa hay tham gia các hoạt động giải trí. Nếu làm được điều đó, dự án đã đóng góp giá trị lớn cho địa phương và tạo ra sức sống bền vững cho chính mình.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Trần Diễm My cho rằng nhà đầu tư hiện nay không còn mua những lời hứa. Họ quan tâm nhiều hơn tới tính pháp lý, chất lượng vận hành và khả năng tạo ra doanh thu thực tế của dự án.

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển phải xây dựng niềm tin bằng những giá trị có thể kiểm chứng, thay vì dựa vào các cam kết lợi nhuận như trước đây.

Tạo hệ sinh thái để giữ chân du khách

Nếu Five Star Group lựa chọn cách tiếp cận thông qua việc xây dựng những điểm đến có dấu ấn riêng thì TTC Phú Quốc lại nhìn thấy cơ hội ở việc kiến tạo hệ sinh thái du lịch quy mô lớn.

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc) cho rằng, Phú Quốc đang hội tụ đầy đủ các điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo ông, đảo Ngọc hiện sở hữu lợi thế đặc biệt về vị trí địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên và thương hiệu điểm đến đã được khẳng định trên trường quốc tế. Đây là một trong những địa phương hiếm hoi của Việt Nam có thể phát triển du lịch quanh năm. “Phú Quốc hiện nay đang hội tụ tương đối tròn đầy tất cả các động lực cho một chu kỳ phát triển bùng nổ trong tương lai”, ông Nguyễn Thanh Ngữ nhận định.

Ông cho biết Phú Quốc đang được định hướng phát triển thành đặc khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng, nghiên cứu và phát triển có tầm cỡ khu vực và thế giới. Việc được lựa chọn đăng cai APEC 2027 là dấu mốc quan trọng, mở ra cơ hội để địa phương tiếp tục được đầu tư mạnh về hạ tầng.

Hàng loạt dự án lớn đang được triển khai như nâng cấp sân bay Phú Quốc lên công suất 20 triệu khách, đầu tư hệ thống metro kết nối sân bay với trung tâm và nhiều công trình hạ tầng trọng điểm khác.

Những thay đổi này đang phản ánh trực tiếp qua lượng khách đến đảo ngọc. Năm 2025, Phú Quốc đón khoảng 8,8 triệu lượt khách. Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2026, địa phương đã ghi nhận khoảng 4,77 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thanh Ngữ, hạ tầng hay cảnh quan thiên nhiên mới chỉ là điều kiện cần. Để tạo ra dòng tiền bền vững, các doanh nghiệp phải cùng nhau xây dựng hệ sinh thái điểm đến.

TTC Phú Quốc hiện phát triển dự án quy mô 290 ha tại Nam đảo với định hướng trở thành “thành phố bản sắc Việt”. Dự án được chia thành nhiều phân khu với các chủ đề riêng, từ văn hóa, lễ hội, giải trí đến sinh thái nhằm tạo nên hành trình trải nghiệm đa dạng cho du khách.

“Chúng tôi tư duy theo hướng cùng nhau xây dựng và phát triển. Mỗi doanh nghiệp là một mảnh ghép để tạo nên bức tranh lớn của Phú Quốc. Khi có nhiều điểm đến hấp dẫn, du khách sẽ có thêm lý do để quay trở lại nhiều lần”, ông Nguyễn Thanh Ngữ nói.

Theo ông, đây cũng là hướng đi giúp bất động sản du lịch thoát khỏi tư duy phát triển đơn lẻ, chuyển sang mô hình cộng hưởng giá trị giữa các nhà đầu tư.

Khi bản sắc trở thành tài sản

Bên cạnh du lịch biển, các doanh nghiệp cũng nhìn thấy tiềm năng lớn của bất động sản nghỉ dưỡng vùng núi, nơi tài nguyên thiên nhiên và văn hóa bản địa vẫn còn nhiều dư địa khai thác.

Ông Vũ Đình Luân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam cho rằng du lịch núi đang sở hữu nhiều lợi thế riêng mà không phải điểm đến nào cũng có được.

Lấy ví dụ từ Sa Pa, ông cho biết đây là địa phương có sức hút quanh năm. Mỗi mùa đều mang một vẻ đẹp khác biệt, từ mùa hoa nở, mùa nước đổ, mùa lúa chín cho tới mùa tuyết hiếm hoi của Việt Nam.

Tuy nhiên, phát triển bất động sản du lịch vùng núi cũng đi kèm nhiều thách thức hơn so với khu vực ven biển. “Địa hình núi rất đặc thù. Việc quy hoạch, thi công và phát triển dự án đều khó khăn hơn rất nhiều. Mỗi địa thế gần như chỉ phù hợp với một hoặc hai dự án”, ông Vũ Đình Luân chia sẻ.

Theo ông, điều quan trọng nhất là phải giữ được bản sắc của địa phương. Tại dự án mà Alphanam đang triển khai tại thung lũng Mường Hoa, Sa Pa, doanh nghiệp lựa chọn cách phát triển hài hòa với thiên nhiên. Các công trình được thiết kế bám theo triền núi nhằm hạn chế tác động tới địa hình tự nhiên, đồng thời bảo đảm tầm nhìn và cảnh quan nguyên bản.

Song song với đó là việc nghiên cứu sâu về văn hóa bản địa để đưa các yếu tố kiến trúc, ẩm thực, cảnh quan và hoạt động trải nghiệm của đồng bào dân tộc vào dự án. “Chúng tôi mong muốn du khách khi đến đây không chỉ nghỉ dưỡng mà còn được trải nghiệm đầy đủ văn hóa, đời sống và những giá trị đặc sắc nhất của Tây Bắc”, ông Vũ Đình Luân cho biết.

Theo vị Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, trong bối cảnh du khách ngày càng đề cao trải nghiệm, bản sắc địa phương đang trở thành tài sản có giá trị lớn nhất của bất động sản du lịch.

Đó cũng là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các dự án, giúp kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng khả năng chi tiêu của du khách.

Nhìn từ những chia sẻ tại hội thảo, có thể thấy bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới cùng sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và làn sóng đầu tư hạ tầng trên cả nước.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, cuộc đua hiện nay không còn là cuộc đua về số lượng dự án hay tốc độ bán hàng. Đó là cuộc đua về năng lực vận hành, khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và giữ gìn bản sắc địa phương.

Trong cuộc đua ấy, dòng tiền sẽ không tìm đến những lời hứa. Dòng tiền sẽ lựa chọn những dự án có khả năng tạo giá trị thực, mang lại trải nghiệm thực và duy trì sức hút lâu dài đối với du khách.

BĐT